Sind auch Kosten für die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über den Verlauf von gerichtlichen Verfahren zu erstatten?
Mit Inkrafttreten der WEG-Reform hat der Gesetzgeber in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG die bislang schon allgemein anerkannte Verpflichtung des Verwalters normiert, die Wohnungseigentümer über rechtshängige Verfahren zu unterrichten.
Diese Informationspflicht umfasst nunmehr auch Klagen von außenstehenden Dritten gegen die WEG. Zweck der Unterrichtung ist es, den Wohnungseigentümern die Entscheidung zu ermöglichen, ob sie sich selbst oder durch den Verwalter gegen die Klage verteidigen oder aber den Kläger unterstützen wollen. Gerade bei großen Eigentümergemeinschaften bedeutet diese Obliegenheit des Verwalters jedoch einen zum Teil immensen Kosten- und Zeitaufwand, weshalb sich die Frage stellt, inwieweit gegenüber der unterliegenden Partei ein Erstattungsanspruch besteht.
Fall:
Ein Wohnungseigentümer beantragt bei Gericht die Ungültigerklärung von Beschlüssen und unterliegt mit seiner Anfechtungsklage. Die beklagten Wohnungseigentümer beantragen nunmehr, die während des Verfahrens entstandenen Kosten für die Unterrichtung der 107 Miteigentümer über die Ladung zum Termin sowie das Urteil in Höhe von 3.840,18 € gegen den Anfechtungskläger festzusetzen. Zu Recht?
Entscheidung:
Während das Amtsgericht den Antrag anerkannt und das Landgericht diese Entscheidung im Rahmen der Beschwerde vollumfänglich abgewiesen hat, erkennt der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 14.05.2009 die angefallenen Kosten für teilweise erstattungsfähig an, denn:
Die Kosten für die interne Unterrichtung der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich weder in Prozessen des teilrechtsfähigen Verbandes noch in Streitigkeiten um die Gültigkeit von Beschlüssen erstattungsfähig. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Beschlussanfechtung die Rechtsstellung des Verwalters betrifft. Im Ausnahmefall sind alle notwendigen Kosten erstattungsfähig. Dies sind die Kopier- und Portokosten des Verwalters zur Übermittlung von Klageschrift, Klagebegründung und Ladung zum Termin.
Anmerkung/Praxishinweis:
Nach den vom BGH aufgestellten Grundsätzen war ein Ausnahmefall gegeben, da Gegenstand des angefochtenen Beschlusses die Abberufung des Verwalters war. Nach Auffassung des BGH war es nötig, den Wohnungseigentümern die Klageschrift und die Klagebegründung mit einem Anschreiben zuzuleiten, um sie über ihren Anfechtungsstreit sachgerecht zu unterrichten. Demgegenüber hält es der BGH für nicht notwendig, den Eigentümern auch umfangreiche Anlagen der Klage bzw. Klagebegründung zukommen zu lassen. Ebenso wenig soll der Zeitaufwand des Verwalters erstattungsfähig sein. Nach Meinung des BGH gehöre das Zusammenstellen und Absenden der Briefsendungen zum Aufgabenkreis eines Verwalters und könne deshalb nicht auf den unterlegenen Prozessgegner abgewälzt werden. Sofern mehrere Beklagte den gleichen Wohnsitz haben, seien die Kosten getrennter Informationen ebenfalls nicht erstattungsfähig.
Der Fall zeigt anschaulich das immense finanzielle Risiko eines Verwalters größerer Eigentümergemeinschaften, wenn im Verwaltervertrag keine komfortable Regelung zur Kostenerstattung im Wege einer Sondervergütung getroffen wurde.
