Wohngeld: Ist eine Sondervergütung bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren zulässig?
Nach dem WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Zu den Kosten der sonstigen Verwaltung zählt insbesondere auch die Vergütung des Verwalters. Auch diese haben die Eigentümer also grundsätzlich anteilig zu übernehmen. Fraglich ist, ob die Eigentümergemeinschaft einem einzelnen Eigentümer gesonderte Zahlungspflichten auferlegen kann, für die er alleine aufkommen muss.
Fall:
Die Eigentümerversammlung beschließt mit Stimmenmehrheit, dass alle Eigentümer eine zusätzliche Vergütung in Höhe von 2,50 Euro pro Monat an den Verwalter zu zahlen haben, die zur Erfüllung ihrer Beitragspflichten aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen. Damit soll der erhöhte Verwaltungsaufwand abgedeckt werden. Der Beschluss wird angefochten.
Mit Erfolg?
Entscheidung:
Mit Beschluss vom 18.09.2006 hat das OLG München die vorinstanzlichen Entscheidungen aufgehoben und zur Begründung folgendes ausgeführt:
1. Durch Mehrheitsbeschluss können einzelne Eigentümer nicht verpflichtet werden, dem Verwalter eine zusätzliche Vergütung zu zahlen, wenn sie nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen.
2. Ein Eigentümerbeschluss über die Einführung einer derartigen Sondervergütung ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Anmerkung/Praxishinweis:
Der Beschluss ist nach Auffassung des OLG München nichtig. Die Eigentümer werden nämlich verpflichtet, eine pauschale Sondervergütung an den Verwalter zu zahlen, wenn sie nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen. Ohne eine entsprechende Vereinbarung ist die bloße Mehrheit der Eigentümer jedoch nicht ermächtigt, einzelnen Eigentümern besondere Zahlungspflichten aufzuerlegen, die über die Beiträge zu den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten hinausgehen.
Aber: Grundsätzlich möglich ist demgegenüber - jedenfalls nach bisheriger Rechtsprechung- durch Beschluss die Einführung eines Wohngeld-Lastschriftverfahrens an sich, zu dessen Teilnahme die einzelnen Eigentümer gegebenenfalls im gerichtlichen WEG-Verfahren gezwungen werden könnten. Die Versammlung kann auch eine Zusatzvergütung für den Verwalter beschließen, die für jeden Eigentümer zu zahlen ist, der nicht am Lastschriftverfahren teilnimmt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft hätten dann aber alle Eigentümer die zusätzlichen Kosten anteilig nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels zu tragen.
Eine derartige Regelung war im vorliegenden Fall aber gerade nicht gewollt. Nach dem Inhalt des Beschlusses sollte nicht die Gemeinschaft, sondern der einzelne Eigentümer Schuldner der Sondervergütung sein.
Praxishinweis: Die WEG-Reform bringt auch in dieser Frage Änderungen. Eigentümer können künftig für die Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands mit Stimmenmehrheit beschließen. Damit können dann auch pauschalierte Kosten für die Nichteilnahme am Lastschriftverfahren den einzelnen Verursachern auferlegt werden. Voraussetzung wird jedoch sein, dass die Beträge nicht unangemessen sind. Als Obergrenze dürfte ein Betrag von 2,50 € monatlich gelten.
