WEG-Versammlung: Wie genau müssen die Tagesordnungspunkte im Einladungsscheiben bezeichnet sein?

Nach den gesetzlichen Bestimmungen sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen, nur ausnahmsweise ist eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren zugelassen. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist jedoch erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Andernfalls ist ein Beschluss zwar grundsätzlich nicht nichtig, aber anfechtbar. Die Anforderungen, die an die Genauigkeit der Beschlussbezeichnung zu stellen sind, bereiten immer wieder Schwierigkeiten.

Fall:

In einer Wohnungseigentumsanlage soll das Gebäude für rund 400.000 € saniert werden. Die Verwalterin beruft eine Versammlung ein. Im Einladungsschreiben heißt es unter TOP 9:
„Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung.“
In der Versammlung wir zu TOP 9 eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als 35.000 € kosten soll.
Auf Antrag eines Eigentümers, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erklärt das Landgericht den Beschluss für ungültig. Das Einladungsschreiben sei nicht detailliert genug gewesen.

Entscheidung:

Die sofortige weitere Beschwerde zum OLG München hat keinen Erfolg, denn der zuständige Senat entschied unter dem 14.09.2006 wie folgt:

1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist.

2. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.

Anmerkung/Praxishinweis:

Der zu TOP 9 gefasste Beschluss ist zu Recht aus formalen Gründen für ungültig erklärt worden, da keine den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG entsprechende ordnungsgemäße Tagesordnung mit der Einberufung zur Versammlung verschickt wurde.

Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorzubereiten. Auch soll der einzelne Eigentümer entscheiden können, ob eine Teilnahme an der Entscheidung für ihn überhaupt sinnvoll ist. Dies war mit dem pauschalen Hinweis auf "ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht möglich. Der Wohnungseigentümer hatte hier keine Möglichkeit, sich umfassend auf das Thema „Balkonsanierung“ einzustellen. Der Beschluss war auch von erheblicher Bedeutung, was sich allein aus den Kosten ergibt, die für die beschlossenen Arbeiten anfallen.

Beachte: Der Mangel der Tagesordnung kann durch die Beschlussfassung geheilt werden, wenn an der Versammlung alle Eigentümer teilnehmen und in Kenntnis und ohne Rüge der fehlerhaften Tagesordnung einen Beschluss hierzu fassen.

Praxishinweis: Das OLG München hat zudem einen wesentlichen Teil der Gerichtskosten dem Verwalter auferlegt. Der Erfolg des Antrag stellenden Eigentümers beruhte nämlich im Wesentlichen auf Umständen, die die Verwalterin zu vertreten hatte, da diese durch ihre fehlerhafte Einberufung der Eigentümerversammlung das Unterliegen der Antragsgegner im Anfechtungsverfahren schuldhaft verursacht hatte. Die Verwalterin hat sich damit schadenersatzpflichtig gemacht. Die Entscheidung zeigt also, wie wichtig es auch für den Verwalter ist, die Ladung der Wohnungseigentümerversammlung so sorgfältig und ausführlich wie möglich zu formulieren.