Wasserschaden: Wohnungseigentümer muss sich an Versicherung halten!

Gebäudeversicherungen werden von Wohnungseigentümergemeinschaften in der Erwartung abgeschlossen, dass ihren Mitgliedern die versicherten Risiken abgenommen und ihnen unerquickliche und ein gedeihliches Miteinander beeinträchtigende Auseinandersetzungen untereinander erspart bleiben. Fraglich ist, ob sich ein geschädigter Eigentümer im Schadensfall trotzdem an den verursachenden Miteigentümer halten kann.

Fall:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die einen Gebäudeversicherungsvertrag abgeschlossen hat.
Aus der Waschmaschine der Wohnungseigentümerin B tritt Wasser aus und dringt in die Wohnung der Wohnungseigentümerin A ein. Der Gebäudeversicherer gleicht die Kosten für die Trocknungsgeräte aus und genehmigt den Kostenvoranschlag für Malerarbeiten. Die A behauptet, infolge der Durchfeuchtungen sei es auch zu Schimmelbefall gekommen, der ein Verbleiben in der Wohnung unzumutbar gemacht habe.
Gegenstand der Klage sind die Kosten der Wohnungssanierung sowie Aufwendungen, die die A für die vorgerichtliche Schadensfeststellung und für ihre anderweitige Unterkunft aufgebracht hat, in Höhe von insgesamt 61.186,87 Euro.

Entscheidung:

Der BGH hat sich mit Urteil vom 10.11.2006 den Vorinstanzen angeschlossen und entschieden:

Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten folgen. Deshalb ist es einem Wohnungseigentümer in aller Regel im Hinblick auf die bestehende Gebäudeversicherung nach Treu und Glauben verwehrt, einen Miteigentümer in Anspruch zu nehmen.

Das mit dem Abschluss der Gebäudeversicherung verfolgte Anliegen, den mitversicherten Wohnungseigentümer wegen eines der Gebäudeversicherung unterfallenden Interesses grundsätzlich nicht zu behelligen, kann nämlich nur erreicht werden, wenn sich der geschädigte Wohnungseigentümer an den Gebäudeversicherer hält. Nimmt er dagegen den Schädiger in Anspruch, wird dieser in seiner berechtigten Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die auch von ihm anteilig über das Hausgeld gezahlte Versicherungsprämie im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.

Auch der Einwand des Geschädigten, eine Klage gegen den Gebäudeversicherer sei mit einem hohen Prozessrisiko behaftet, weil der Anspruch aus dem Versicherungsvertrag verjährt sein könnte, greift nicht. Dabei wird nicht bedacht, dass Prozessrisiken, die aus der Verletzung versicherungsvertraglicher Obliegenheiten, insbesondere aus Fristversäumnissen resultieren, kein besonderes Interesse im vorgenannten Sinne begründen können.
Für einen geschädigten Wohnungseigentümer empfiehlt sich deshalb eine möglichst umgehende Kontaktaufnahme mit dem Verwalter, bei dem sich in der Regel die Versicherungsunterlagen befinden.

Praxishinweis: Der BGH hat bereits entschieden, dass ein geschädigter Vermieter verpflichtet ist, nicht den schädigenden Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (vgl. hierzu unseren Newsletter Immobilien- und Grundstücksrecht Februar 2006, Rechtsprechung Nr. 4). Daran ändert auch das Bestehen einer deckungspflichtigen Haftpflichtversicherung nichts. Diese Grundsätze gelten nach obiger Entscheidung auch für das Verhältnis der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter-einander.