Recht zum Betreten einer Wohnung nur bei sachlichem Grund!

In Bezug auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, insbesondere also die Wohnung selbst, hat der Wohnungseigentümer die Rechtsstellung eines Alleineigentümers: Er kann damit nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Er kann außerdem andere Personen von der Einwirkung auf diese Gebäudeteile ausschließen.
Probleme bereitet dies dann, wenn der Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer für die Nutzung des übrigen Gemeinschaftseigentums oder des jeweiligen Sondereigentums, insbesondere wegen entsprechender baulicher Gegebenheiten erforderlich ist.

Fall:

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus einem Zweifamilienhaus besteht. Den Antragstellerinnen gehört die untere Wohnung, dem Antragsgegner die obere. Der nicht ausgebaute Dachboden des Hauses ist Gemeinschaftseigentum und nur über eine Einschubtreppe zu erreichen, die sich im Flur der Wohnung im Obergeschoss befindet.
Die Antragstellerinnen haben die Verpflichtung des Antragsgegners beantragt, ihnen das regelmäßige Betreten des über der Wohnung des Antragsgegners liegenden Dachbodens zur Überprüfung des Daches in Abständen von jeweils sechs Monaten zu erlauben und zu diesem Zweck Zutritt zur Wohnung des Antragsgegners und der in der Zimmerdecke des Flurs seiner Wohnung befindlichen Einschubtreppe zum Dachboden und deren Benutzung zu gestatten, ferner beantragen sie, sich bei dem Betreten des Dachbodens von einem Fachmann begleiten lassen zu dürfen.

Entscheidung:

Das OLG München hat mit Beschluss vom 22.2.2006 ein Betretensrecht mit Einschränkungen bejaht:

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, besteht auch dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Zur Klärung dieser Problematik ist eine einzelfallbezogene Abwägung der in Rede stehenden Grundrechte aus Art. 13 Abs. 1 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung) einerseits und Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsgarantie) andererseits erforderlich. Ein Betretungsrecht ohne sachlichen Grund ist sicherlich auch dann nicht anzuerkennen, wenn es zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Werden Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung als Grund angegeben , wird es in aller Regel einer sachverständigen Beratung des Gerichts bedürfen. Notwendig sind Feststellungen zur Bauweise, zum verwendeten Material und zum derzeitigen Erhaltungszustand. Zu klären ist ferner, ob eine ordnungsgemäße Kontrolle die Besichtigung des Dachs von innen erfordert.

Was ein Betretungsrecht von Begleitpersonen anbelangt, ist dieses einschränkend unter Bezugnahme auf den Zweck der Begehung näher zu bestimmen sein.

Beachte: Die Entscheidung bezieht sich auf die gesetzliche Regelung. Sie steht einem Besichtigungsrecht, das durch Vereinbarung (Teilungserklärung) vorgesehen ist, nicht entgegen. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss, der ein solches Besichtigungsrecht festlegt, wird jedoch zumindest auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären sein.