Gewerbemiete: Gibt es eine gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung?
Für Wohnraummietverhältnisse sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Zugang mitzuteilen hat. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch für die Gewerberaummiete Anwendung finden.
Fall:
Im Mietvertrag über Metzgereiräume ist vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete Betriebskosten zu bezahlen hat. Ein bestimmter Verteilungsschlüssel ist im Mietvertrag nicht festgelegt. Der Vermieter erteilt die Abrechnungen für die Betriebsjahre 2004 bis 2007. Die ausgewiesenen Nachforderungen begleicht der Mieter in der Folgezeit. Erst über ein Jahr nach Zugang dieser Abrechnungen ermittelt der Mieter selbst ein Guthaben auf der Grundlage des seiner Meinung nach richtigen Verteilerschlüssels. Der Mieter fordert deshalb die geleisteten Zahlungen zurück und verlangt darüber hinaus die Erstattung der ermittelten Überschüsse. Zu Recht?
Entscheidung:
Nachdem bereits das Landgericht in I. Instanz der Klage des Mieters stattgegeben hat, bleibt auch die Berufung zum OLG Frankfurt ohne Erfolg, denn:
Da es für den Vermieter von Gewerberäumen keine Ausschlussfrist hinsichtlich der Geltendmachung von Nebenkosten gibt, bedarf es auch keiner Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters hinsichtlich der abgerechneten und bezahlten Nebenkosten.
Anmerkung/Praxishinweis:
Der BGH hat mit Urteil vom 27.01.2010 festgestellt, dass die gesetzlichen Regelungen zur Abrechnung über die Nebenkosten auf die Geschäftsraummiete nicht übertragbar sind. Das OLG Frankfurt führt diese höchstrichterliche Entscheidung konsequent fort. Der Vermieter sollte deshalb eine Frist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen in jedem Falle vertraglich regeln, um unliebsame Überraschungen Jahre nach Erteilung der Abrechnung zu vermeiden und Rechtssicherheit zu erlangen.
Praxishinweis: Die Tatsache, dass ein Mieter die Betriebskostennachforderung zunächst vorbehaltlos bezahlt, schließt eine spätere Rückforderung für sich genommen nicht aus. Nach Auffassung des BGH ist hierin nicht ohne Weiteres ein Schuldanerkenntnis zu erblicken.
