Gewerberaummiete: Wann kann der Vermieter die Versorgung sperren?

Zieht ein Mieter trotz einer fristlosen Kündigung des Vertrages wegen Zahlungsverzugs nicht aus, sehen sich immer mehr Vermieter nicht nur zur Einleitung eines Räumungsprozesses genötigt, sondern verweigern dem Mieter bis auf weiteres die Versorgung des Mietobjektes mit Strom, Wasser und Wärme. Mit der Frage der Wirksamkeit einer solchen Vermietermaßnahme haben sich bereits unzählige Instanzgerichte beschäftigt. Die Rechtslage ist trotz alledem weitestgehend ungeklärt.

Fall:

Nachdem der Mieter die Zahlung der Nebenkosten sowie der laufenden Miete verweigert und der Zahlungsrückstand 8 Monatsmieten erreicht, kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhebt Räumungsklage. Er verlangt Räumung und droht, die Versorgung mit Heizwärme einzustellen. Der Mieter klagt auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre. Zu Recht?

Entscheidung:

Die Klage des Mieters scheitert in letzter Instanz. Der Bundesgerichtshof führt in seiner richtungsweisenden Entscheidung vom 06.05.2009 folgendes aus:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung der Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung in Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

Anmerkung/Praxishinweis:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof vermittelt nur bei oberflächlicher Betrachtung die Möglichkeit eines großzügigeren Umgangs mit Versorgungssperren. Tatsächlich werden Vermieter auch in Zukunft sehr genau zu prüfen haben, ob berechtigterweise Versorgungsleistungen eingestellt werden können. Der BGH betont nämlich ausdrücklich, dass sich ausnahmsweise eine nachvertragliche Versorgungspflicht ergeben kann

• aus der Eigenart des Mietverhältnisses oder aus besonders schutzwürdigen Mieterinteressen, z. B. Abwehr von Gesundheits- oder besonders hohen Vermögensschäden,
• bei Zumutbarkeit.  

Diese Einschränkungen machen deutlich, dass die Entscheidung  

• derzeit keinesfalls auf Wohraummietverhältnisse übertragen werden kann und
• eine Versorgungssperre auch dann unzulässig bleibt, wenn der Mieter für die Dauer eines Räumungsrechtsstreits zumindest die Nebenkosten weiter vorauszahlt.

Praxishinweis: Für den Vermieter stellt sich auch ein praktisches Problem: Eine Versorgungssperre dürfte nur durchzusetzen sein, wenn die technischen Gegebenheiten im Objekt eine Sperre zulassen, ohne hierfür die Räume des Mieters betreten zu müssen. Ein Betreten der Mietsache gegen den Willen des Mieters zum Zwecke der Abtrennung der Versorgungszuleitungen stellt nämlich stets eine Besitzstörung dar, der der Mieter durch einstweiligen Rechtsschutz begegnen kann.