Betriebskostenabrechnung: Besteht auch bei gewerblichen Mietverhältnissen eine Ausschlussfrist für Nachzahlungen?
Für Wohnraummietverhältnisse ist im Gesetz ausdrücklich geregelt, dass dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung mitgeteilt werden muss. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch im Gewerberaummietrecht Anwendung finden.
Fall:
Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin mit Schreiben vom 14.12.2006 die Zahlung von rückständigen Betriebskosten für die Jahre 2003 und 2004. Die Mieterin ist der Ansicht, nicht zur Nachzahlung verpflichtet zu sein, da die Abrechnung nicht binnen Jahresfrist erfolgt sei und demnach der Nachforderung der Vermieterin eine Ausschlussfrist entgegenstehe. Zu Recht?
Entscheidung:
Nachdem die Klage bereits in I. Instanz erfolgreich war, gibt auch das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 der Vermieterin Recht:
§ 556 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht analog anwendbar. Der Vermieter kann daher auch noch nach Ablauf der Jahresfrist Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gegen den Mieter geltend machen.
Anmerkung/Praxishinweis:
Das LG Nürnberg-Fürth schließt sich der einheitlichen Auffassung in der veröffentlichten obergerichtlichen Rechtsprechung an. Die im Gesetz normierten mietrechtlichen Vorschriften gelten unmittelbar nur für Wohnraum. In § 578 BGB ist sodann geregelt, welche Vorschriften auch auf andere Mietsachen anzuwenden sind. Ein Verweis auf die Vorschrift zur Betriebskostenabrechnung findet sich dort jedoch gerade nicht. Dieser Umstand wirkt sich letztlich jedenfalls deshalb zu Lasten der Mieterin aus, da der Gesetzgeber erst im Zuge der Mietrechtsreform jede einzelne Vorschrift aus dem Recht der Wohnraummiete auf ihre Übertragbarkeit auf gewerbliche Mietverhältnisse hin prüfen musste. Da er trotz alledem die entsprechende Anwendung nicht für alle, sondern nur für einzelne Bestimmungen aus dem Recht der Wohnungsmiete vorgesehen hat, wird dokumentiert, dass bewusst von einer Übertragbarkeit der nicht genannten Regelungen aus dem Recht der Wohnungsmiete abgesehen wurde.
Neben diesem – offensichtlich vergeblichen – Einwand eines Nachforderungsausschlusses bleibt dem Vermieter nur noch die Verjährungseinrede oder aber das Argument der Verwirkung. Beide Einwände dürften nur in Ausnahmefällen greifen:
Die 3-jährige Verjährungsfrist für Nachzahlungsansprüche beginnt nicht vor Schluss des Jahres, in dem dem Mieter die Abrechnung zugeht. Für die Annahme Verwirkung müssen neben dem reinen Zeitablauf auch Umstände gegeben sein, auf Grund derer sich der Mieter darauf verlassen durfte, dass Nachzahlungen nicht mehr geltend gemacht werden. Eine bloße Untätigkeit des Vermieters ohne Nachfragen oder Mahnung des Mieters dürfte sicherlich nicht ausreichen.
