Schönheitsreparaturen: Kann dem Mieter die Farbwahl vorgeschrieben werden?
Obwohl in den vergangenen Jahren unzählige Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen in höchstrichterlichen Entscheidungen geprüft wurden sind immer noch längst nicht alle Fragen in diesem Zusammenhang geklärt. So hat jeder Vermieter selbstverständlich ein erhebliches Interesse daran, die Wohnung nach dem Auszug des Mieters auch ohne die weitere Vornahme von Renovierungsarbeiten – ob nun durch Mieter oder Vermieter – unmittelbar wieder auf dem Wohnungsmarkt anbieten zu können. Aus diesem Grunde versuchen viele Vermieter, den Mieter durch eine entsprechende Formulierung im Vertrag schon im laufenden Mietverhältnis in der Wahl des Farbanstrichs entsprechend einzuschränken. Fraglich war bislang, ob bzw. inwieweit dies zulässig ist.
Fall:
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag. Hierzu ist u.a. Folgendes geregelt: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen (…). Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ Die Mieterin begehrt nun die Feststellung, dass den Vermietern kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zusteht. Zu Recht?
Entscheidung:
Der BGH verwirft die gesamte Regelung und stellt in seiner Entscheidung vom 18.06.2008 Folgendes fest:
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.
Anmerkung/Praxishinweis:
Der BGH begründet die Unwirksamkeit der Klausel damit, dass sie den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet. Dadurch greife sie unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters ein. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch unwirksam. Zeitgleich betont der BGH jedoch ausdrücklich, dass eine Farbwahlklausel dann unbedenklich ist, wenn sie lediglich auf den Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts abstellt. Dies hat er in einer weiteren Entscheidung vom 22.10.2008 nochmals ausdrücklich bestätigt. Der Mieter könne dann nämlich während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist.
Beachtenswert ist ein weiterer Aspekt dieser Entscheidung: Die Parteien eines Mietvertrages sind nicht gezwungen, den Streit über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bis zum Mietende zu vertagen. Diese Frage kann vielmehr bereits vorab im Wege einer Feststellungsklage gerichtlich geklärt werden.
