Wasserschaden: Hat der Eigentümer einer Immobilie ein Wahlrecht?
Regelmäßig werden in Mietverträgen die Kosten der Gebäudeversicherung des Vermieters auf den Mieter umgelegt. Fraglich ist, ob und inwieweit diese Kostenverlagerung dem Mieter dann zugute kommt, wenn er selbst einen Schaden in den Mieträumen verursacht, für den unter Umständen auch diese Versicherung einstandspflichtig ist.
Fall:
Die Bekl. waren in der Zeit vom 1. 9. 2000 bis zum 31. 3. 2001 Mieter einer Wohnung der Kl. im 1. Stock eines Hauses in O. Am Mittag des 3. 9. 2000 wurde in dem unter der Wohnung gelegenen Ladenlokal festgestellt, dass Wasser durch die Deckenverkleidung auf den Boden gelaufen war. Es stellte sich heraus, dass das Wasser aus einem zum Anschluss einer Spüle bestimmten Absperrhahn in der Küche der Wohnung der Bekl. herrührte, der durch eine eineinhalbfache Drehung geöffnet war.
Die Kl. unterhält für das Anwesen eine Gebäudeversicherung, deren Kosten die Bekl. nach dem Mietvertrag anteilmäßig zu tragen hatten. Wegen der Kosten für Trocknungs- und Ausbesserungsarbeiten in dem Ladenlokal in Höhe von 4043,05 Euro nimmt der Vermieter jedoch den Mieter in Anspruch.
Mit Erfolg?
Entscheidung:
Der BGH hat sich mit Urteil vom 03.11.2004 den Entscheidungen der Vorinstanzen angeschlossen und die Klage abgewiesen.
Ein Vermieter ist verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.
Anmerkung/Praxishinweis:
In der Vergangenheit behandelte der Bundesgerichtshof Fälle wie den vorliegenden nach der sog. haftungsrechtlichen Lösung, nach der dem Mietvertrag wegen der Verpflichtung des Wohnungsmieters zur Zahlung der (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Mieters für die Verursachung versicherter Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen sein sollte.
Von einer derartigen stillschweigenden Haftungsbeschränkung kehrt der BGH nunmehr ab und geht stattdessen von einer versicherungsrechtlichen Problemlösung aus. Bei leicht fahrlässigem Verhalten ist der Mieter vor einem Rückgriff des Versicherers durch den Gebäudeversicherungsvertrag geschützt. Eine ergänzende Auslegung dieses Vertrags ergibt nämlich im Allgemeinen einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Schaden im Rahmen der Gebäudeversicherung durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat.
Die zusätzliche Beschränkung des Wahlrechts des Vermieters ist dennoch erforderlich: Die versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter nämlich nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versicherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Würde der Vermieter darauf verzichten und unmittelbar Schadensersatz vom Mieter fordern, würde dieser in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.
Dennoch bleiben Unsicherheiten bzgl. der Frage, wann dem Vermieter ausnahmsweise ein direkter Regress erlaubt sein soll, da die Voraussetzungen hierfür zu abstrakt formuliert sind.
Beachte: Im Nachgang an das vorstehende Urteil des Bundesgerichtshofs hat das OLG München entschieden, dass ein konkludenter Regressverzicht der Gebäudeversicherung gegenüber dem leicht fahrlässig den Gebäudeschaden verursachenden Mieter lediglich bei einem nicht haftpflichtversicherten Mieter Anwendung findet. Bei Vorliegen einer Haftpflichtversicherung sollen die Grundsätze der Doppelversicherung anzuwenden sein, wonach ein interner Ausgleich unter den Versicherern stattfindet. Diese Auffassung ist unter den Oberlandesgerichten jedoch umstritten, es bleibt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs abzuwarten.
