Das WEG zwei Jahre nach der Reform – ein erster Überblick!

Am 01.07.2007 ist das neue WEG in Kraft getreten. Durch die Reform wurde dieses Gesetz in zentralen Bereichen grundlegend geändert. Die Neuregelungen haben in ihrer Anwendung zahlreiche Fragen aufgeworfen. Nachfolgend soll erörtert werden, welche Schwierigkeiten sich unter anderem in der täglichen Praxis mit dem neuen Recht ergeben und wie die Gerichte hierzu urteilen.

I. Änderung der Gemeinschaftsordnung

1) Hintergrund  

Wohnungseigentum wird ganz überwiegend durch eine Teilungserklärung gebildet, mit der auch Bestimmungen zur Gemeinschaftsordnung einhergehen. Diese einseitig gesetzten Regelungen können im Nachgang prinzipiell nur durch eine sog. Vereinbarung, also durch einen Vertrag aller Wohnungseigentümer geändert werden.

2) Gesetzesänderung  

Kommt es zwischen den Wohnungseigentümern zu keiner einvernehmlichen Änderung so kann ein Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen eine abweichende Vereinbarung oder aber die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Dieser Änderungsanspruch wurde im Zuge der WEG-Novelle in § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gesetzlich geregelt.

3) Problemstellung

Trotz der gesetzlichen Regelung wird ein Anspruch auf Abänderung auch künftig eine Einzelfallentscheidung bleiben. Ein Anspruch besteht nämlich dann, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Erste gerichtliche Entscheidungen versuchen eine Grenzziehung für den Hauptanwendungsfall, nämlich den Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. So hat das OLG Köln eine Mindestabweichung von 25 % zwischen Wohn- und Nutzfläche und dem Miteigentumsschlüssel für erforderlich gehalten, um eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen zu können. Das OLG München sieht erst bei einer Differenz von mehr als 60 % den Anspruch als begründet an.  

II. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

1) Hintergrund  

Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten auf die Miteigentümer gilt der in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vorgegebene Umlageschlüssel. Soweit ein solcher fehlt, greift die gesetzliche Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG, wonach eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen erfolgt.  

2) Gesetzesänderung

Eine Änderung des bestehenden Kostenverteilungsschlüssels bedurfte bis zur WEG-Reform grundsätzlich einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Auf Grund der Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG können nunmehr sämtliche Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss neu verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Insbesondere können die Wohnungseigentümer einen Maßstab wählen, der sich an Verbrauch oder Verursachung orientiert. Zu denken wäre hier etwa daran, Kabelgebühren oder Verwalterhonorar nach Einheiten zu verteilen. Ohne eine entsprechende Regelung sind nämlich auch derartige Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen.

3) Problemstellung 

Umstritten und bisher ungeklärt ist jedoch die Frage, wie der Begriff der „Betriebskosten“ im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG zu definieren ist. Um eine unkomplizierte Verteilung zu ermöglichen, wird teilweise vertreten, auch die Kosten laufender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, etwa die Kosten einer turnusmäßigen Wartung von gemeinschaftlichen Anlagen, die Kosten von Kleinreparaturen oder die Ersatzbeschaffung von Kleinteilen noch als Betriebskosten anzusehen. Die Gegenauffassung hält die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG demgegenüber für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht anwendbar.  

III. Verteilung von Kosten der Instandsetzung

1) Hintergrund

Grundsätzlich unterfallen auch Instandsetzungskosten der Verteilung nach Miteigentumsanteilen im Sinne des § 16 II WEG bzw. dem Umlageschlüssel gemäß der Gemeinschaftsordnung.  

2) Gesetzesänderung

Die Neuregelung in § 16 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern nunmehr die Kompetenz ein, gleichzeitig mit der Entscheidung über die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme einen Kostenverteilungsbeschluss zu fassen, der die Kosten dieser Maßnahme abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern verteilt. Erfasst sind Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung, Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums oder seiner Anpassung an den Stand der Technik und auch bauliche Veränderungen.  

Beachte: Ein Kostenbeschluss im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG bedarf einer Mehrheit von 3/4tel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und einer Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Ein bloß einfacher Mehrheitsbeschluss reicht also nicht aus.

3) Problemstellung

Neben einer qualifizierten Mehrheit ist Voraussetzung für einen wirksamen Beschluss, dass der abweichende  Kostenmaßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Es besteht also keine absolute Wahlfreiheit der Gemeinschaft im Hinblick auf den neuen Verteilungsmaßstab. Die Anwendung dieses Grundsatzes bereitet in der Praxis Probleme.  So hat etwa das AG Oldenburg einen Beschluss gebilligt, mit dem dem Eigentümer, aus dessen undichten Balkon Feuchtigkeit in die Wohnung eines anderes Wohnungseigentümers eindrang, sämtliche Kosten der Balkonsanierung auferlegt wurden, weil er als einziger den Balkon nutze. Dies erscheint zweifelhaft, weil die Neuisolierung primär dem Schutz des Gebäudes und damit insbesondere auch des Wohnungseigentümers dient, der von der eintretenden Feuchtigkeit betroffen war. Es hätte also eine anderweitige Kostenverteilung durchaus nahe gelegen.

Beachte: Der Unterschied zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG liegt u.a. darin, dass dort der Kostenverteilungsschlüssel auf Dauer geändert werden kann. Im Falle des § 16 Abs. 4 WEG muss Gegenstand der Beschlussfassung demgegenüber eine Kostenverteilung in einem konkreten Einzelfall sein.

IV. Bauliche Veränderungen

1) Hintergrund

Eine nachteilige bauliche Veränderung bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.

2) Gesetzesänderung

Nach der Neufassung können bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer zustimmt. Anders als nach bisherigem Recht sieht der neue § 22 Abs. 1 WEG damit in der Regel einen Beschluss der Eigentümer vor.  

3) Problemstellung

Bisher ging man davon aus, dass die erforderliche Zustimmung an keine Form gebunden ist, also  formlos und frei erteilt werden kann. Auf Grund der Neuregelung wird vertreten, dass eine gesonderte oder auch konkludent erfolgte Zustimmung eines beeinträchtigten Wohnungseigentümers ohne Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung nicht mehr ausreichen soll. Anders als nach früherem Recht wäre demnach nicht mehr möglich, auf einen Genehmigungsbeschluss zu verzichten. Gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften würde dies zu einer unnötigen Verkomplizierung führen.

V. Probleme der Beschlussanfechtungsklage

1) Hintergrund

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft muss seit jeher binnen eines Monats nach der Beschlussfassung bzw. bei schriftlichen Beschlüssen nach deren Verkündung beantragt werden. Zur Fristwahrung genügt die Einreichung der Klageschrift bei Gericht.

2) Gesetzesänderung

Anders als nach früherem Recht unterliegt das Anfechtungsverfahren seit der Reform allerdings der Zivilprozessordnung. Die Beschlussanfechtung muss daher wie jede andere Klage auch begründet werden. Diese Klagebegründung muss binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung bei Gericht nachgereicht werden.  

3) Problemstellung

Höchst umstritten war bislang, wann eine Anfechtungsklage als ausreichend begründet galt und inwieweit nach Ablauf der 2-monatigen Begründungsfrist bisher noch nicht benannte Gründe neu in das Verfahren eingeführt werden konnten. Zu diesem grundlegenden Verständnis von Anfechtungs- und Begründungsfrist hat nunmehr (endlich) der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen des laufenden Jahres erste Regeln nach der Novelle aufgestellt.Zur Wahrung des Begründungserfordernisses muss die Klageschrift danach darlegen 
 - den angefochtenen Beschluss,
 - den Kern sämtlicher ernsthaft in Betracht kommender formeller und materieller Beschlussmängel,
 - die Beschlussmängel an sich. 
Vereinfacht gesagt muss der klagende Eigentümer jedenfalls konkret darlegen, warum seiner Meinung nach der von ihm angegriffene Beschluss aufzuheben ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unzureichend sind dabei Worthülsen und lapidare Wertungen, wonach etwa der angegriffene Beschluss „nicht ordnungsmäßig“, „ermessensfehlerhaft“, „rechtswidrig“ oder „schwer mangelhaft“ sei. Ebenso wenig ist es ausreichend, der Klage nur Anlagen beizufügen.

Beachte: Nach Ablauf der 2-Monats-Frist können neue Anfechtungsgründe nicht mehr nachgeschoben werden.

VI. Fazit

Es bleibt festzuhalten, dass ein Großteil der Neuerungen der WEG-Reform in der Praxis ohne Schwierigkeiten umgesetzt und ausgeführt wird, in vielen Bereichen besteht jedoch nach wie vor erheblicher Klärungsbedarf und Verunsicherung im Umgang mit der neuen Rechtslage. Es bleiben weitere klarstellende gerichtliche Entscheidungen abzuwarten.