Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Mit Beschluss vom 02.06.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähig anerkannt und entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Diese BGH-Entscheidung hat erhebliche Konsequenzen für die Praxis der Eigentümergemeinschaften und auch die Verwalterpraxis. Einige Auswirkungen sollen im Folgenden ohne Anspruch auf Vollständigkeit erläutert werden.
I. Was versteht man unter Rechtsfähigkeit ?
Rechtsfähigkeit ist schlicht die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Rechtsfähig sind per Gesetz nur natürliche Personen. Rechtsfähig sind jedoch auch die juristischen Personen, wobei deren Rechtsfähigkeit allein auf der Anerkennung der Rechtsordnung beruht.
Als Zwischenform ist auch die Teilrechtsfähigkeit anerkannt. Träger einer derartigen Teilrechtsfähigkeit sind (Gesamthands-) Gemeinschaften, die demnach weder natürliche noch juristische Person sind. Beispielhaft zu nennen sind hier OHG, KG sowie die Außen-GbR.
II. Reichweite der Teilrechtsfähigkeit
Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern beschränkt sich auf die Teilbereiche des Rechtslebens, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das ist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber auch - wie z. B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer - im Innenverhältnis vorliegen.
Richtiger Anspruchs- und Verfahrensgegner ist die Eigentümergemeinschaft mithin u.a. in Beitreibungssachen oder beim Streit um Ansprüche Dritter aus Leistungen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bzw. umgekehrt bei Gewährleistungsansprüchen aus solchen Verträgen.
Dagegen betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbands. Sie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, dass sich der Anfechtungsantrag wie bisher gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet.
III. Konsequenzen
1. Abschluss und Abwicklung von Verträgen
Üblicherweise werden Verträge mit einer bestimmten Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, abgeschlossen. Unter Umständen werden dabei auch alle Wohnungseigentümer im Vertrag benannt. Unabhängig von der konkreten Vorgehensweise wird nunmehr in beiden soeben beschriebenen Fällen die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner. Die oftmals unerwünschte Konsequenz, dass auch der einzelne Wohnungseigentümer persönlich und gesamtschuldnerisch für die vertraglichen Ansprüche des Dritten haftete, entfällt damit grundsätzlich für künftig abzuschließende Verträge. Eine gesamtschuldnerische Haftung wird nur noch in Betracht kommen, wenn die Wohnungseigentümer eindeutig auch die persönliche Haftung für die Verbindlichkeiten des teilrechtsfähigen Verbandes übernehmen.
Die Wohnungseigentümer müssen nun also nicht mehr mit einer u.U. existenzbedrohenden Inanspruchnahme durch Dritte rechnen. Stattdessen können Lieferanten, Handwerker und sonstige Gläubiger nun auf das Vermögen des Verbandes zugreifen. Hiervon umfasst sind die Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer selbst und gegen Dritte, insbesondere die Bankinstitute, bei denen Gemeinschaftskonten geführt werden.
Beachte: Die Wohnungseigentümer müssen nun allerdings umso mehr die Grundsätze ordnungsgemäßer Finanzausstattung ihres Verbandes beachten. Sie können also nicht durch nachträgliche Verringerung der Liquidität ihres Verbandes bereits begründete Zahlungsansprüche von Vertragspartnern umgehen. Dies könnte Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer bzw. eine Durchgriffshaftung gegen diese auslösen.
2. Verfahrensrecht
Schwierigkeiten bereitete früher die Parteibezeichnung im gerichtlichen Verfahren. Mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht partei- und beteiligungsfähig. Weder im Passiv- noch im Aktivprozess müssen nunmehr zur Identifizierung der Gemeinschaft noch die Namen aller Wohnungseigentümer genannt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann vielmehr als solche klagen und verklagt werden, ohne dass es auf den aktuellen Mitgliederbestand ankommt. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.
Beachte: Zustellungsvertreter sowohl für die Gemeinschaft als auch für die Wohnungseigentümer ist der Verwalter. Zur aktiven Verfahrensvertretung ist der Verwalter aber nur berechtigt, wenn er dazu durch Eigentümerbeschluss, Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ermächtigt wurde.
3. Eigentümerwechsel
Früher war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen - z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben - zu behandeln sind. Stehen Forderungen "der Gemeinschaft", dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis:
Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleibt.
Mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit durch den BGH wird nun der Verband - also die Eigentümergemeinschaft also solche - Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten - unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Früher traf die Haftung einen Eigentümer auch dann noch, wenn er vor oder nach der Leistung durch den Vertragspartner, z.B. einer Handwerkerfirma, die Wohnung übereignet hatte. Der Erwerber einer Wohnung trat in solche Verträge nicht automatisch ein. Ihm kamen die Leistungen des Dritten zwar faktisch zugute, er haftete aber nicht im Außenverhältnis für die Entgeltforderung des Dritten. Eine Ausnahme wurde lediglich bei Dauerschuldverhältnissen, z.B. dem Verwaltervertrag gemacht. Hier haftete der Erwerber für die nach der Eigentumsumschreibung fällig werdenden Forderungen des Dritten. Auch diese Probleme sind nun praktisch beseitigt. Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft vermeidet, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer gegenüber Dritten noch als Gesamtschuldner für das Entgelt haftet, während die Leistungen dem Erwerber zugute kommen.
Beachte: Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist sowohl die Nachhaftung des ausscheidenden Wohnungseigentümers als auch die Haftung des eintretenden Erwerbers praktisch ausgeschlossen. Eine Nachhaftung oder Erwerberhaftung kommt allenfalls dann in Betracht, wenn in der Person des Veräußerers schon vorab die Voraussetzungen für eine Durchgriffshaftung oder einen Schadensersatzanspruch gegeben waren oder sich der Erwerber in eine Wohnanlage mit unzureichender Finanzausstattung eingekauft hat.
4. Erleichterungen bei der Zwangshypothek
Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind weitere Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher bedurfte es der Eintragung aller Wohnungseigentümer unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte - jedenfalls bei größeren Gemeinschaften - oft an fehlenden Angaben.
Jetzt gilt: Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.
5. Das sachenrechtliche Grundverhältnis
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klar gestellt, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts an der sachenrechtlichen Zuordnung innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage ändert. Das heißt, Eigentümer der Wohnanlage selbst nebst wesentlichen Bestandteilen sind weiterhin die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese stehen auch im Grundbuch. Ein Gläubiger darf also aus Verbindlichkeiten des Verbandes nicht in das Gemeinschaftseigentum vollstrecken.
Dagegen zählen die gemeinschaftlichen Gelder sowie alle gemeinschaftlichen Gegenstände (z.B. Rasenmäher) zum Verwaltungsvermögen, soweit sie nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind.
IV. Fazit
Bei Geschäften mit Wohnungseigentümern wird auf Seiten der Vertragspartner künftig mehr Vorsicht geboten sein. Wer bei der Begründung eines Vertragsverhältnisses nicht die erforderlichen Sicherheiten vereinbart, wird im Zweifel bei der Durchsetzung seiner Ansprüche das Nachsehen haben. Im Übrigen hat die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zwar einige wesentliche Probleme gelöst, im Gegenzug jedoch eine Fülle neuer Fragen aufgeworfen, deren Bewältigung durch die Rechtsprechung abzuwarten bleibt.
RA Christian Bauer
