Gleichbehandlungsgesetz - Kann ein abgelehnter Mietinteressent gegen den Vermieter klagen

Am 18.08.2006 ist das Gesetz zur Umsetzung europäischer Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung (AGG) in Kraft getreten. Das Gesetz dient in erster Linie der Verbesserung des Schutzes vor Diskriminierungen im Sinne des Art. 3 GG. Darüber hinaus sollten die Vorgaben verschiedener  EU-Richtlinien umgesetzt werden. Die Richtlinien sollen die gesellschaftliche Wirklichkeit in den Mitgliedstaaten verändern, d.h. sie sollen Diskriminierungen nicht nur verbieten, sondern sie wirksam beseitigen.

I. Einleitung

Ein Diskriminierungsverbot ergibt sich schon aus unserer Verfassung. Art. 3 Abs. 3 GG verbietet eine Ungleichbehandlung aufgrund des Geschlechts, der Abstammung, der Rasse, der Sprache, der Heimat und Herkunft, des Glaubens, der religiösen oder politischen Anschauung sowie einer Behinderung. Für die Umsetzung der betreffenden EG-Richtlinien ist dies allerdings nicht ausreichend. Das Grundgesetz schützt den Bürger in erster Linie gegen hoheitliche Maßnahmen des Staates und entfaltet gegenüber den Rechtsbeziehungen privater Bürger lediglich mittelbare Wirkung im Rahmen von Generalklauseln. Dies ist für einen umfassenden Antidiskriminierungsschutz nicht ausreichend. Das Antidiskriminierungsgesetz soll daher unmittelbar die Rechtsbeziehungen zwischen den Bürgerinnen und Bürgern regeln, insbesondere im Vertrags- und Arbeitsrecht.

Die einzelnen Diskriminierungsgründe nach dem AGG sind

• Rasse,
• ethnische Herkunft,
• Geschlecht,
• Religion oder Weltanschauung,
• Behinderung,
• Alter und
• sexuelle Identität.

II. Anwendungsbereich des AGG

Das Gesetz verfolgt gemäß § 1 AGG das Ziel, Benachteili­gungen aus den unter Ziff. I. genannten Gründen zu verhindern oder zu beseitigen. Dazu wird in § 19 Abs. 1 ein allgemeines Benachteiligungsver­bot aufgestellt. Danach ist eine Benachteiligung bei der Begründung, Durch­führung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhält­nisse, die

• typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte) oder

• bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und

• die zu vergleichba­ren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen,

unzulässig.

In den Anwendungsbereich des Gesetzes gemäß § 2 AGG fallen unter anderem auch Mietverträge. Entscheidend ist dabei, dass der angebotene Wohnraum „der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen" muss. Erforderlich ist somit ein Angebot, das in der Öffentlichkeit für eine beliebige unbestimmte Gruppe abgegeben wird, oder die Aufforderung an mögliche Interessenten, ihrerseits einen bindenden Antrag abzugeben. Praktisch geschieht das Angebot zum Vertragsschluss durch Anzeigen in Tageszeitungen, Schaufensterauslagen, Veröffentlichungen im Internet oder auf vergleichbare Weise.

III. Ausnahmen

Das AGG sieht ein etwas schwieriges Regel-Ausnahme-Verhältnis vor, das sich in vier Schritte gliedert:

1. Persönliches Näheverhältnis

Für Objekte im „Näheverhältnis" (z. B. Vermietung einer Einlieger­wohnung) gilt das AGG überhaupt nicht. Wer selbst auf dem Grundstück wohnt, auf dem sich auch die zu vermietende Wohnung befindet, bleibt in der Wahl seines Mieters völlig frei.  Der Gesetzgeber geht davon aus, dass wegen des dadurch begründeten besonderen Näheverhältnisses es für den Vermieter nicht zumutbar ist, ihm eine bestimmte Vertragspartei aufzuzwingen.

2. Kleinvermieterprivileg

Für die übrigen Vermieter gilt, dass das AGG grundsätzlich nur auf „Großvermieter" anwendbar ist, die mehr als 50 Wohnungen vermieten. Nur dann liegt ein sog. „Massengeschäft" vor, bei dem eine diskriminierende Auswahl unter den potentiellen Mietern unzulässig ist.

Soweit der Vermieter bei der Vermietung, der Durchfüh­rung oder Beendigung des Mietvertrages selbst handelt, kommt also eine Anwendung des allgemeinen Benachtei­ligungsverbots im Regelfall erst in Betracht, wenn er selbst Vermieter von mehr als 50 Wohnungen ist.

Beachte: Bei der Anzahl der Wohnungen werden die Einheiten nicht berücksichtigt, die nur zum vorübergehenden Ge­brauch vermietet werden. Die Ferienwohnung des Vermieters beispielsweise wird also nicht mitgezählt.

Problem: Fremdverwaltung

Insbesondere Eigentümer, die weniger als 50 Wohnungen besitzen, lassen häufig ihre Immobilien professionell ver­walten. Hat der betreffende Verwalter mehr als 50 Wohnungen im Be­stand, stellt sich die Frage, ob auf ihn oder den jeweiligen Eigentümer, der nach dem abzuschließenden Vertrag Vermieter werden soll, abzustellen ist.  Es ist zu erwarten, dass jedenfalls in den Fällen, in denen der Verwalter nicht nur das ausführende Organ, sondern auch der Entscheidungsträger über das „Ob" einer Maßnahme (z.B. Vermietung, Erhebung einer Forderung aus dem Mietvertrag) ist, nicht auf die formale Position des Vermieters abzustellen, sondern auf die Per­son des Entscheidungsträgers abgestellt wird. Wenn diese (maßgebliche) Person - statisch gesehen - mehr als 50 Wohnungen ver­mietet, greift das Benachteiligungsverbot auch gegenüber einem Eigentümer mit weniger als 50 Wohnungen.

Praxistipp: Der Eigentümer kann sich vor einer Inanspruch­nahme aus dem AGG schützen, indem er die Entscheidungen, die im Rahmen der Begründung und Abwicklung von Mietver­trägen zu treffen sind, sich nach dem Verwaltervertrag vorbehält oder aber von vornherein bestimmte Anweisungen erteilt. Dies ist zwar nicht immer praktikabel, verhin­dert aber die Erstreckung des allgemeinen Benachteili­gungsverbots auf den Vermieter von weniger als 50 Woh­nungen.

3. Kein Kleinvermieterprivileg beim Ausländerschutz

Aber auch der „Kleinvermieter" (= weniger als 50 Wohnungen) darf zumindest eines nicht: jemanden wegen seiner Rasse oder seiner ethnischen Herkunft ablehnen. Das Verbot der Ausländerdiskriminierung gilt für jeden Vermieter, auch dann, wenn er vielleicht nur eine einzige Eigentumswohnung anzubieten hat.

4. Abwehr einseitiger Siedlungsstruktur

Trotz des neuen Gesetzes lässt sich ein „Kippen" der Mieterstruktur verhindern - etwa in Häusern oder Stadtteilen mit überdurchschnittlich vielen sozial schwachen oder ausländischen Mietern. Das AGG bietet selbst die Lösung: Will der Vermieter „sozial stabile Bewohnerstrukturen" und „ausgeglichene kulturelle Verhältnisse" schaffen, ist eine unterschiedliche Behandlung der Mietinteressenten ausnahmsweise zulässig! Wohnungsvermieter, die ein Objekt mit hohem Ausländeranteil oder ein Objekt in einem Wohngebiet mit hohem Ausländeranteil verwalten, dürfen sich bei Ablehnung eines ausländischen Bewerbers darauf berufen, dass sie eine „kulturell" einseitige Siedlungsstruktur vermeiden wollen.

IV. Ansprüche des Benachteiligten

Das AGG gibt Mietinteressenten, die sich durch eine Ablehnung diskriminiert fühlen, das Recht, sich gerichtlich zu Wehr zu setzen. Wer die Wohnung nicht bekommt und meint, der Vermieter habe sich von unzulässigen Beweggründen leiten lassen (z.B. Ablehnung wegen der Hautfarbe), kann vor dem Zivilgericht auf Schadensersatz klagen - allerdings nur innerhalb einer 2 Monats-Frist. Er kann verlangen:

• Ersatz der finanziellen Nachteile, die beispielsweise durch Anmietung einer teureren Wohnung oder durch weitere Wege zum Arbeitsplatz entstanden sind.

• Schmerzensgeld 

Noch umstritten ist, ob das Gericht den Vermieter auch zum Abschluss des Mietvertrages zwingen kann. Das Gesetz ist hier nicht eindeutig. Diese Frage werden also die Gerichte klären müssen.

V. Beweislast

Besonders wichtig für den Vermieter ist die Frage der Beweislast. Der Mietinteressent muss vor Gericht nur Indizien für eine Diskriminierung vortragen. Erscheint es für das Gericht dann überwiegend wahrscheinlich, dass wirklich ungleich behandelt wurde, ist der Vermieter am Zug: Er muss nun umgekehrt in vollem Umfang beweisen, dass er sich korrekt verhalten hat.

Beachte: Die Regelungen zur Beweislast sind sehr ungünstig für Vermieter. Sie sollten deshalb darauf achten, den Vermietungsvorgang gründlich zu dokumentieren und alle Unterlagen mindestens zwei Monate aufzuheben, insbesondere die übliche Selbstauskunft. In Zweifelsfällen sollte der Vermieter die Ablehnungsgründe (z.B. negative Schufa-Auskunft) schriftlich festhalten. Wer sich auf den Ausnahmefall „ausgewogene Mieterstruktur" berufen will, muss auch detaillierte Angaben zu Mieterstruktur im Zeitpunkt der Ablehnung machen können.

Sollten Sie an weiteren Informationen zu diesem Gesetz interessiert sein,  senden wir Ihnen gerne die relevanten Paragraphen des AGG zu. Wir können Ihnen auch den vollständigen Gesetzestext liefern - auf Papier oder in elektronischer Form.

RA Christian Bauer