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Die erleichterte Zwangsräumung der Mietwohnung - Welche Vorteile bringt sie wirklich?

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Stand: April 2006

Durch den Beschluss vom 17. 11. 2005 hat der Bundesgerichtshof eine in der Literatur verkürzt als „Berliner Modell" bezeichnete Variante der Räumungsvollstreckung gebilligt: Der Gläubiger beschränkt den Räumungsantrag an den Gerichtsvollzieher darauf, lediglich den Schuldner aus der Wohnung zu setzen, während alle Gegenstände in der Wohnung verbleiben, weil der Gläubiger sich an der gesamten in der Wohnung befindlichen Habe des Schuldners eines Vermieterpfandrechts berühmt.

 

I. Hintergrund

Immer mehr Vermieter von Wohnräumen müssen die leidige Erfahrung machen, dass ihr Mieter die wiederkehrenden monatlichen Mietleistungen nicht mehr zahlt (bzw. zahlen kann). Logische Folge ist in vielen Fällen eine fristlose Kündigung. Leider sehen sich zahlreiche Mieter durch die bloße Kündigung auch nach Ablauf des gesetzten Räumungstermins nicht veranlasst, die Wohnung auch tatsächlich frei zu machen. Um den Schaden, der durch die fehlenden Mietzahlungen entsteht, so gering wie möglich zu halten, bleibt oft nur noch mit einer Räumungsklage der Gang zum zuständigen Amtsgericht. Leistet der Mieter sodann - wie oft - auch der Aufforderung nach Vorliegen eines Räumungstitels keine Folge, bleibt nur noch die Zwangsräumung.

1. Die „gewöhnliche"  Räumungsvollstreckung

Die Räumungsvollstreckung besteht grundsätzlich aus zwei Teilen, nämlich  der Herausgabe (der Schuldner ist aus dem Besitz zu setzen, anschließend  ist der Gläubiger in den Besitz einzuweisen) und der Räumung (sämtliche Gegenstände des Mieters werden aus der Wohnung entfernt).

Praktisch bedeutet dies: Zunächst lässt der GV durch einen Schlosser die Wohnung öffnen, um anschließend das in der Wohnung befindliche Mieterinventar - sofern es nicht offensichtlich als Müll einzustufen ist - mittels Spedition in die Pfandkammer zu verbringen. Fordert der Schuldner dann nach der Räumung die eingelagerten Gegenstände nicht innerhalb von 2 Monaten unter Erstattung der noch offenen Einlagerungskosten heraus, so hat der Gerichtsvollzieher sie zu verkaufen bzw. Unverkäufliches zu vernichten.

2. Problem

Bevor der GV den Räumungstermin setzt verlangt er vom Vermieter als Kostenschuldner einen Kostenvorschuss, der in Höhe der gewöhnlichen Transportkosten einschließlich der Kosten der notwendigen Verpackung der Sachen und der Kosten der Möbelpacker sowie ebenfalls in Höhe der Kosten für die Einlagerung des Räumungsguts innerhalb der zweimonatigen Verwertungsfrist zu bemessen ist. Hierbei handelt es sich je nach Größe des Mietobjekts in der Regel um vierstellige, ggfs. auch fünfstellige (!) Beträge.

Zahlt der Vermieter den festgesetzten Vorschuss nicht, kann der Gerichtsvollzieher die Durchführung der Räumung ganz ablehnen und stattdessen nur noch eine Rechnung für bereits angefallene Kosten an den Vermieter stellen.

Hinweis: Selbstverständlich besteht auch wegen der Kosten der Zwangsräumung letztendlich ein Erstattungsanspruch des Vermieters gegen den ehemaligen Mieter. Gerade in Fällen, in denen wegen Mietrückstandes gekündigt wurde, dürften diese Ansprüche jedoch kaum realisierbar sein.

3. Aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Da  Mietrückstände oftmals trotz Titulierung nicht beigetrieben werden können, ist es für den Vermieter  von großer Bedeutung, zumindest die Kosten der Zwangsräumung im Anschluss an einen gewonnenen Zahlungs- und Räumungsrechtsstreit so gering wie möglich zu halten.

Seit dem Beschluss des BGH besteht nunmehr die Möglichkeit, sich auf das Vermieterpfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen zu berufen und den Gerichtsvollzieher anzuweisen, lediglich die Wohnung zu öffnen, d.h. mittels staatlicher Gewalt nur einen Besitzwechsel jedoch keine Räumung herbei zu führen. Hierbei  dürften  regelmäßig  nur  Beträge im unteren dreistelligen Bereich anfallen, welche die Kosten des Gerichtsvollziehers sowie des Schlossers umfassen.

Die Vorteile dieser Räumungsmethode liegen auf der Hand: Die vom Vermieter vorzustreckenden Kosten werden drastisch reduziert, und damit der ohnehin geplagte Gläubiger finanziell entlastet.

Die Konsequenzen und auch Risiken dieser Entscheidung für die zukünftige Räumungsvollstreckung sollen nachfolgend kurz dargestellt werden.

II. Konsequenzen

Was kommt eigentlich danach? Sofern der Gerichtsvollzieher tatsächlich lediglich den Schließzylinder austauschen lässt und dem Vermieter durch Übergabe der Schlüssel den Besitz an der Wohnung überträgt, steht der Vermieter vor der Frage, wie er weiter rechtmäßig verfahren kann. Zunächst ist die Wohnung, in der sich zahlreiche meist wertlose, aber nicht unbedingt im Rechtssinne ausschließlich als Müll zu bezeichnende Habe des Schuldners befindet, für den Gläubiger noch nicht wieder nutzbar. Er muss nun seinerseits die Habe des Schuldners aus der Wohnung entfernen.

Kann und darf der Vermieter aber alles einfach auf den Müll schmeißen? Nein! Bei rechtswidrigem Umgang mit dem Räumungsgut droht neben dem zivilrechtlichen Schadensersatzprozess auch die strafrechtliche Ahndung.

Für den Vermieter stellt sich also die Frage, was er mit den vom Mieter nicht geräumten Sachen zu  veranlassen hat. Nur wenn der Vermieter diese Gegenstände schnell, gesetzeskonform und kostengünstig aus seinen Räumlichkeiten entfernen kann, wird er tatsächlich von der neuen Rechtslage im Vollstreckungsrecht profitieren und gleichfalls unnötigen Ärger vermeiden.

1. Vorgehensweise in der Praxis

In jedem Fall sollte die Wohnung erst nach der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher und im Beisein eines Zeugen betreten werden. Ein Hausfriedensbruch kann dann nicht mehr verwirklicht werden. Anschließend sollten sofort Lichtbilder gefertigt und ein Protokoll über das Inventar erstellt werden.  Es müssen sodann drei Kategorien von Gegenständen unterschieden werden: 

  • Gegenstände, welche dem Vermieterpfandrecht unterfallen: Das Vermieterpfandrecht entsteht grundsätzlich für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu gehört nicht nur der Mietzinsanspruch, sondern auch der Anspruch auf Schadensersatz, Nebenkosten, Nutzungsentschädigung und wegen Mietausfalls. Weiter kann es auch für die Kosten der Rechtsverfolgung/Zwangsvollstreckung gelten gemacht werden.

Nach der Gesetzessystematik sind grundsätzlich alle beweglichen Sachen pfändbar. Dem Vermieterpfandrecht unterfallen jedoch nicht Sachen, die im Eigentum Dritter stehen sowie Gegenstände welche ausnahmsweise unpfändbar sind sowie wertloser Unrat, Müll etc.

  • Gegenstände, welche unpfändbar sind: Welche Sachen unpfändbar sind, ist im Einzelnen in der Zivilprozessordnung geregelt. In erster Linie sind dies alle persönlichen Gegenstände des Schuldners, die dieser für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung benötigt, z.B. Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine etc.
  • Wertloser Unrat, Müll etc.: Hierzu zählen in der Regel: Altpapier, Verpackungen, leere Büchsen und Flaschen oder verderbliche Lebensmittel

2. Die Verwertung bzw. Rückgabe der Gegenstände

Je nachdem, welcher der obigen Kategorien ein Gegenstand zuzuordnen ist, richtet sich auch die weitere Vorgehensweise.

  • Gegenstände, welche dem Vermieterpfandrecht unterfallen

Hat der Mieter tatsächlich dem Vermieterpfandrecht unterliegende Habe, so darf der Gläubiger diese Gegenstände nicht einfach selbst verkaufen, er muss zu deren Verwertung vielmehr wie folgt vorgehen: Die Verwertung der Gegenstände muss nach gesetzlich vorgegebenen Regeln durch dazu befugte Personen erfolgen. Dies sind entweder ein Versteigerer oder der Gerichtsvollzieher.

Die Verwertung erfolgt durch öffentliche Versteigerung. Nur nach entsprechender Anordnung durch das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist an Stelle der Versteigerung auch eine anderweitige Verwertung (z.B. freihändiger Verkauf oder Versteigerung durch ein privates Auktionshaus) möglich.

Fazit: Die Verwertung verursacht also wieder nicht unerhebliche Kosten, die zunächst vom Vermieter vorzuschießen sind. Bis dahin hat der Vermieter die dem Pfandrecht unterfallenden Sachen zu verwahren. Er darf sie auch in Verwahrung Dritter geben, haftet dann aber für die vom Dritten verschuldeten  Schäden.

  • Gegenstände, die nicht vom Vermieterpfandrecht erfasst sind

Dem Besitzer einer Sache wird vom Gesetzgeber grds. nicht die Möglichkeit eingeräumt, die in seinem Besitz befindlichen Sachen einfach zu vernichten. Etwas anderes kann auch nicht im Falle der Wohnungsräumung gelten.

Der Gläubiger muss bei der „Berliner Räumung" selbst dafür sorgen, dass die Habe aus der Wohnung, in der sie zurückgeblieben war, oder aus dem Lagerraum, in den sie zunächst verbracht wurde, wieder in den Besitz des Schuldners kommt. Da die Inbesitznahme von Gegenständen, an denen kein Vermieterpfandrecht bestand, rechtswidrig war, ist der Gläubiger insoweit auf seine Kosten zur Wiederherstellung des Besitzes des Schuldners verpflichtet.

Beachte: Unpfändbare Sachen müssen an den Dritten oder den Mieter jederzeit herausgegeben werden, ohne dass dies von irgendwelchen Kostenzahlungen abhängig gemacht werden könnte.

Zusätzliche Probleme bereitet diese Verpflichtung dann, wenn die Rückgabe mangels Kenntnis der neuen Anschrift des Mieters nicht möglich ist. Dann bieten sich drei Möglichkeiten an:

Der Vermieter kann die Sachen zunächst selbst dauerhaft einlagern. Die Aufbewahrung wird jedenfalls in ordentlich gesicherten und trockenen Räumen ausreichend sein, sofern nicht besonders wertvolle Gegenstände zurückgelassen wurden. Bevor die Sachen jedoch endgültig vernichtet werden können, müsste vorsorglich mindestens 31 Jahre (!) abgewartet werden.

Stattdessen besteht auch die Möglichkeit, seiner Verpflichtung durch Hinterlegung bei der örtlich zuständigen Hinterlegungsstelle nach zu kommen. Hinterlegungsfähig sind jedoch nur Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden und Kostbarkeiten.

Soweit also einzelne Gegenstände auch nicht hinterlegt werden können, bleibt nur der Selbsthilfeverkauf in Form der öffentlichen Versteigerung und anschließenden Hinterlegung des Versteigerungserlöses. Jedoch sind auch insoweit strenge Formalien einzuhalten, insbesondere vorherige Androhung der Versteigerung gegenüber dem Mieter (was im Falle unbekannten Aufenthalts wiederum ausnahmsweise entbehrlich sein kann).

  • Wertloser Unrat, Müll etc.

Die Gegenstände, die wertlos oder schlichtweg nur Müll sind, und die der Mieter trotz Aufforderung nicht abholt, kann der Vermieter selbst entsorgen oder entsorgen lassen. Weitergehende Befugnisse hinsichtlich der wertlosen Habe des Schuldners als der Gerichtsvollzieher sie hat, hat auch der Gläubiger, der selbst die Wohnung leer räumen will, nicht.

Hinweis: Es dürfte Zurückhaltung geboten sein, Gegenstände vorschnell als „Müll" einzuordnen. Auch scheinbar unbrauchbare Dinge können für den Mieter durchaus „wertvoll" sein, z.B. Andenken. Wer noch brauchbare Habe des  Schuldners als „Müll" beseitigt, haftet auf Schadensersatz. Hinsichtlich der objektiv wertlosen Gegenstände verbleibt also die Ungewissheit, ob und wenn ja, wie lange sie vom Vermieter aufzubewahren sind. Zu empfehlen ist im Falle der Vernichtung zumindest die beweistaugliche (Foto-)Dokumentation, um im Streitfalle mit dem „wieder auftauchenden" Mieter die Wertlosigkeit auch belegen zu können.

Die in der Wohnung verbliebene Habe ist also zunächst einmal zu sortieren nach tatsächlich dem Vermieterpfandrecht unterliegendem Gut, nach Müll im engen Wortsinn und nach sonstiger Habe, die verwahrt werden muss. Nur auf diesem Weg kann sich der Vermieter seiner Rückgabepflicht entledigen und Regressansprüche des Mieters vermeiden.

3. Die Aufgabe des Pfandrechts

Ein Vermieter wird oftmals zu gern nach der ersten Sichtung der zurück gelassenen Sachen des Mieters auf sein Pfandrecht verzichten, um das vorstehende dargelegte Verwertungsritual nicht zelebrieren zu müssen. Die Aufgabe ist grundsätzlich möglich, jedoch muss diese Erklärung zu ihrer Wirksamkeit dem ehemaligen Vermieter zugehen.

Beachte: Ein Zurück von der „Berliner Räumung" gibt es nicht. Der Gerichtsvollzieher drückt dem Vermieter die Schlüssel des neu ausgetauschten Schlosses in die Hand. Seine Arbeit ist damit auf ausdrücklichen Wunsch des Gläubigers erledigt. Hat der Vermieter die Räume erst einmal in Besitz genommen, ist die Zwangsvollstreckung erledigt, dieser Titel also für weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verbraucht. Der Gläubiger kann nicht mehr nachträglich durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände aus der Wohnung in dessen Pfandlager schaffen lassen.

III. Fazit

Einen Freibrief zum unbesorgten Umgang mit den Sachen des Mieters wollte und hat der Bundesgerichtshof den Vermietern also nicht erteilt. Das Vermieterpfandrecht ist ein Sicherungs- und kein Entsorgungsrecht.

Rund 45 % aller zu räumenden Wohnungen sind praktisch leer. Hier ist die Berliner Räumung unbedingt zu empfehlen, denn die vom Gerichtsvollzieher in der Rechnung enthaltenen Vorhaltekosten für den Abtransport der Gegenstände sind in diesen Fällen völlig unnötig.

Im Übrigen muss jeder Vermieter im Wege der eigenen Interessenabwägung selbst entscheiden, ob er bei der Räumungsvollstreckung sparen will und sich demgegenüber den betonten Gefahren aussetzt. Ohne die Möglichkeit, zurückgebliebenes Inventar zwischen zu lagern und von dort aus die Verwertung bzw. Rückgabe zu betreiben sowie ohne fachkundige Hilfe dürfte im Zweifel eher von diesem Modell der - vermeintlichen - Kostensenkung abzuraten sein.

Stattdessen bieten sich Räumungsvereinbarungen mit dem Mieter an, die in jeder Phase der Vollstreckung getroffen werden können. Derartige Vereinbarungen sind allesamt billiger als die bisherige Räumungspraxis. Hierbei können alle Regelungen über den Verbleib der nicht geräumten Sachen sowie ggfs. eine - dann ausdrücklich vom Mieter gestattete - Entsorgung getroffen werden.

Welche Fallstricke auf dem Gang zur Selbsträumung mit der angepriesenen Kostenbremse vorkommen werden, ist zur Zeit ungewiss. Viele Fragen sind noch nicht einmal gestellt und andere völlig unbeantwortet.

Hinweis: Ratsam ist in jedem Falle eine Rechtsschutzversicherung, die in der Regel auch die Kosten der Zwangsvollstreckung übernimmt


RA Christian Bauer