Der Regensburger Mietspiegel 2010 – Ortsübliche Miete steigt um 10 %

Der Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll den Mietparteien eine eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern. Darüber hinaus gilt ein Mietspiegel als wichtigstes Instrumentarium zur Erhöhung des Grundmietzinses bei Wohnraummietverhältnissen.

Auch die Stadt Regensburg gibt seit vielen Jahren Marktanalysen in Auftrag, mit deren Hilfe ein Mietspiegel erstellt werden kann. In die kürzlich veröffentlichte Neufassung fließen dabei erstmals auch Angaben zum Energieaufwand für Beheizung und Warmwasserbereitung ein. Der Regensburger Mietspiegel liefert damit auch Daten über den ökologischen Zustand der Gebäude.
Gemäß den aktuellen Auswertungen hat sich die durchschnittliche Nettomiete für das Stadtgebiet Regensburg gegenüber der letzten Datenerhebung aus dem Jahr 2005 um knapp 10 % erhöht.

I. Grundsätze der Mieterhöhung

In der Vereinbarung des Mietzinses für nicht preisgebundene Wohnungen sind den Parteien grundsätzlich keine gesetzlichen Grenzen gesetzt, die Miete kann also frei verhandelt werden. Auch nach Beginn eines Mietverhältnisses bleibt es den Vertragsparteien natürlich unbenommen, sich einvernehmlich auf eine Änderung des Mietzinses zu verständigen. Können sie sich nicht einigen, so darf der Vermieter jedoch nicht zum Zwecke der Mieterhöhung kündigen. Dennoch kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen.
Das Gesetz unterscheidet also zwischen einem Vertrag der Mietvertragsparteien zur Erhöhung der Miete und einem bloßen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur einer einseitig gewünschten Mieterhöhung.

1. Mieterhöhungsvereinbarung

Neben den gesetzlich vorgesehenen Verfahren zur Anhebung der Miete können die Parteien eine Mietänderung auch durch einvernehmliche Vereinbarung herbeiführen.

1.1. Vereinbarung über künftige vertragliche Veränderungen

Soweit bereits bei Vertragsschluss eine künftige Mieterhöhung geregelt werden soll, stehen lediglich 2 Alternativen zur Verfügung, nämlich:

Staffelmiete, d. h. Vermieter und Mieter legen von vornherein für bestimmte Zeiträume die Miete in unterschiedlicher Höhe fest. Sie soll den Mietvertragsparteien vor allem Kalkulationssicherheit verschaffen. Eine Staffelmiete ist unter 4 Voraussetzungen wirksam:

• Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden.
• Die jeweilige Staffel oder aber die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen.
• Es müssen mehrere Staffeln vereinbart werden.
• Jede Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr betragen.

Indexmiete, d. h. Mieter und Vermieter vereinbaren, dass sich die Entwicklung der Miete nach der Änderung eines vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet. Die Vereinbarung bedarf ebenfalls der Schriftform.

1.2. Erhöhung der gegenwärtigen Miete während des laufenden Mietverhältnisses

Eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von jeglichen gesetzlichen Zwängen ist nur für die gegenwärtige Miete während eines laufenden Mietverhältnisses möglich. Die Vertragsparteien können durch übereinstimmende Willenserklärungen also jederzeit frei den Mietzins erhöhen oder ermäßigen.

Beachte: Ist der Vermieter nach Beginn des Mietverhältnisses mit der Miethöhe nicht mehr zufrieden, darf er nicht kündigen, um eine höhere Miete zu erzwingen.

2. Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung

Kommt zwischen den Parteien keine Vereinbarung zustande, kann ein Vermieter einseitige Mieterhöhungen ausschließlich im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren durchsetzen. In Betracht kommen folgende 3 Mieterhöhungen:

• Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die örtsübliche Vergleichsmiete.
• Mieterhöhung wegen einer durchgeführten Modernisierung.
• Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten.

Praxishinweis: Die vorstehenden Ausführungen gelten primär für bestehende befristete und unbefristete Mietverträge über Wohnraum. Im Gewerberaummietrecht existieren demgegenüber keinerlei gesetzliche Vorschriften zur Erhöhung der Miete. Die Parteien sind dort grundsätzlich an die vereinbarte Miethöhe für die Vertragsdauer gebunden. Bei unbefristeten Mietverhältnissen kann der Vermieter allerdings eine Änderungskündigung aussprechen. Sinnvollerweise sollte der Mietvertrag selbst wirksame Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete enthalten.

II. Hauptanwendungsfall: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Anpassung der Miete an die Marktentwicklung in Form der jeweils aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sofort vom Mieter die Zahlung der erhöhten Miete zu verlangen. Vielmehr muss er zunächst ausdrücklich die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung geltend machen.

1. Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens

Das Zustimmungsverlangen des Vermieters unterliegt streng geregelten, gesetzlichen Form- und Inhaltsanforderungen.

1.1. Form

Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform, d. h., in einem Schreiben, Telefax, E-Mail etc. geltend machen.

1.2 Inhalt

Das Verlangen des Vermieters muss die Aufforderung enthalten, der Vertragsänderung zuzustimmen. Das Verlangen muss dabei nachvollziehbar und verständlich begründet werden. Folgende Begründungsmittel kommen in Betracht:

• Mietspiegel
• Mietdatenbank
• Sachverständigengutachten
• (mindestens 3) Vergleichswohnungen
• Sonstige Begründungsmittel (Mietpreisübersichten der Finanzämter, Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, Gemeindestatistiken etc.)

Praxishinweis: Vermietern ist dringend zu empfehlen, ein Mieterhöhungsverlangen von einem Fachmann fertigen zu lassen. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen, das den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung. Eine Nachbesserung ist nur ausnahmsweise möglich.

2. Folgen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens

Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters führt nicht automatisch zu einem höheren Zahlungsanspruch, sondern ist von der Zustimmung des Mieters abhängig. Hierzu wird dem Mieter eine 2-monatige Frist eingeräumt, die ihm die Nachprüfung ermöglichen soll, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

2.1. Mieter stimmt zu

Soweit der Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmt, wird der erhöhte Mietzins vom Beginn des 3. Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
Beispiel: Zugang des Verlangens 15.02. – Überlegungsfrist bis 30.04. – Höhere Miete ab 01.05.

2.2. Mieter verweigert Zustimmung

Wenn der Mieter eine Erhöhung ausdrückliche ablehnt oder aber nicht binnen der 2-monatigen Überlegungsfrist nicht äußert, tritt zunächst keine Mieterhöhung ein. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, innerhalb von 3 weiteren Monaten Klage auf Erteilung der Zustimmung zu erheben. Soweit die Klage zulässig und begründet ist, verurteilt das Gericht den Mieter zur Zustimmung, wobei die Mieterhöhung zum ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt wirksam wird. Anderenfalls weist es die Klage ab und es verbleibt bei der bisherigen Miete.
Klagt der Vermieter nicht, verliert das Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf dieser Klagefrist seine Wirkung.

2.3. Kündigung des Mieters

Dem Mieter steht bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats zu. Eine Mieterhöhung tritt dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht ein.
Beispiel: Zugang des Verlangens: 15.02. – Kündigungserklärung bis spätestens 30.04. – Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.

Praxishinweis: Um den Mieter von Wohnraum nicht über Gebühr zu belasten, hat der Gesetzgeber den Anspruch des Vermieters in 3-facher Höhe beschränkt:
Sperrfrist: Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die bisherige Miete muss also seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Darunter versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sind.
Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen.

III. Der Regensburger Mietspiegel

Das am häufigsten verwendete Begründungsmittel ist ein Mietspiegel, da er wohl den umfassendsten Nachweis über die ortsübliche Miete liefert. Wenngleich keine Gemeinde zur Erstellung verpflichtet ist, sorgt die Stadt Regensburg als Aufgabe der öffentlichen Daseinsvorsorge seit jeher für eine regelmäßige Veröffentlichung und Überarbeitung.
Der besondere Vorzug des Regensburger Mietspiegels liegt darin, dass es sich um einen sog. qualifizierten Mietspiegel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt. Dies bedeutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und von den Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern anerkannt wurde.

Praxishinweis: Die größte Bedeutung eines qualifizierten Mietspiegels liegt in seiner Richtigkeitsvermutung. Es gilt die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Will der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen oder will er weniger zahlen als im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesen, dann muss er dartun und beweisen, dass in seinem konkreten Fall die vermuteten Tatsachen unwirksam sind.

Bei den im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmieten handelt es sich um Nettomieten pro Quadratmeter. Betriebskosten und Schönheitsreparaturen sind darin nicht enthalten. Auch Zuschläge für die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes usw. sind gesondert zu berücksichtigen.

Der Mietspiegel in der aktuellen Fassung gilt ab dem 01.01.2010.