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Tierhaltung in Mietwohnungen - Ein heikles Thema!

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Stand: Januar 2009

 

Die Haltung von Tieren in Mietwohnungen ist in Deutschland ebenso beliebt wie streitträchtig. Ein Großteil der Vermieter sieht es nämlich äußerst ungern, wenn sich dauerhaft Tiere in der Wohnung aufhalten, zumindest wünschen sie, dass das Halten von Haustieren mit ihnen abgestimmt wird. Durch eine aktuelle Entscheidung vom 14.11.2007, in der sich der Bundesgerichtshof mit einem Tierhaltungsverbot in einem Wohnungsmietvertrag zu befassen hatte, wurde die Diskussion neu angeheizt. Die aktuelle Rechtslage soll deshalb nachfolgend zusammengefasst werden.

I. Tierhaltung ohne vertragliche Regelung

Das Gesetz selbst enthält zur Haltung von Tieren in einer Mietwohnung keine ausdrückliche Regelung. Soweit demnach auch im Mietvertrag über die Tierhaltung nichts bestimmt wurde oder aber sich die getroffene Regelung als unwirksam erweist, richtet sich die Zulässigkeit der Tierhaltung danach, ob die Aufnahme des Tieres noch einem „üblichen Mietgebrauch“ entspricht. Dabei wird zum Teil die Ansicht vertreten, dass die Tierhaltung mangels abweichender Regelung im Mietvertrag grundsätzlich zulässig sein soll, nach der Gegenmeinung soll die Haltung von Haustieren stets der Erlaubnis des Vermieters bedürfen.
Einigkeit besteht lediglich in zwei Fällen: Kleintiere, z. B. Ziervögel, Fische im Aquarium, Hamster, Meerschweinchen, etc. soll der Mieter stets ohne Erlaubnis des Vermieters halten dürfen, da dessen Interessen und auch die der übrigen Hausbewohner durch die Haltung solcher Tiere regelmäßig nicht tangiert werden. Demgegenüber sollen ungewöhnliche oder exotische Tiere, von denen bei objektiver Betrachtungsweise eine erhöhte Gefährdung Dritter ausgeht, wie z. B. Wildhunde, Giftschlangen, Giftspinnen, etc. einem grundsätzlichen Verbot unterliegen.

Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngsten Entscheidung eine vermittelnde Ansicht vertreten. Die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung ist danach stets einfallbezogen auf Grund einer Interessensabwägung  zu entscheiden. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und der Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Die Zulässigkeit der Tierhaltung ist somit von zahlreichen Kriterien und deren Gewichtung abhängig. Eine schematische Lösung verbietet sich.

Mit den wichtigsten Fallgruppen, nämlich der Haltung von Hunden und Katzen, haben sich die Instanzgerichte bereits vielfach beschäftigt. Beide zählen grundsätzlich nicht zu der Gruppe der Kleintiere, deren Haltung ohne Weiteres zulässig ist. Die Rechtsprechung ist vor diesem Hintergrund absolut uneinheitlich, weshalb einem Mieter nur empfohlen werden kann, vor Anschaffung des Tieres um förmliche Erlaubnis zu bitten und im Falle der Weigerung eine gerichtliche Klärung zu erwägen.

II. Ausdrückliche Regelung im Mietvertrag

Die Tierhaltung im Mietvertrag kann entweder durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, eine sog. Formularklausel, oder aber durch eine im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelte Klausel, eine sog. Individualvereinbarung erfolgen. Je nach dem, welcher Weg gewählt wurde, sind die Anforderungen an die Zulässigkeit und Wirksamkeit der Vereinbarung unterschiedlich hoch.

1) Individualvereinbarung

Wie bei jeder anderen Vereinbarung auch ist die Wirksamkeit einer Individualvereinbarung nur dann zu verneinen, wenn mit einer solchen Regelung die Grenze der Sittenwidrigkeit überschritten wird. Nach dieser Maßgabe kann die Tierhaltung in der Mietwohnung grundsätzlich ausgeschlossen werden. Hiervon unberührt bleibt allerdings das Recht des Mieters zum Halten von Kleintieren. Ist nämlich jedwede Beeinträchtigung des Vermieters oder anderer Hausbewohner ausgeschlossen kann nach einhelliger Meinung auch ein individualvertragliches Tierverbot keine Wirkung entfalten.

Hinweis: Selbst wenn die Kleintierhaltung in der Verbotsvereinbarung nicht ausdrücklich erwähnt ist, führt dies nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Regelung. Vielmehr ist das individualvertraglich vereinbarte Tierhaltungsverbot dann einschränkend dahingehend auszulegen, dass Kleintiere vom Verbot ausgenommen sind.

Im Übrigen sind die Parteien in ihrer Vertragsgestaltung jedoch frei. So kann insbesondere die Haltung von größeren Tieren wie Hunden und Katzen ohne Weiteres untersagt werden. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen, etwa bei der Notwendigkeit eines Blindenhundes, kann etwas anderes gelten.

2) Formularklausel

Regelmäßig wird der Ausschluss einer Tierhaltung jedoch gerade nicht individuell ausgehandelt. Wesentlich häufiger sind statt dessen vorformulierte Standardklauseln in den Mietverträgen anzutreffen. Ein generelles und ausnahmsloses Verbot, Tiere in der Wohnung zu halten, hält nach ganz herrschender Meinung einer Inhaltskontrolle nicht stand. Werden hingegen nicht störende Tierarten, also die bereits erwähnten Kleintiere, vom Verbot ausgenommen, bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Formularklausel keine Bedenken. Diese Grundsätze hat auch der Bundesgerichtshof jüngst nochmals ausdrücklich bestätigt.

Hinweis: Zu beachten ist, dass ein uneingeschränktes Tierhaltungsverbot zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt führt. Ergibt sich aus der Regelung also nicht ausdrücklich, dass Kleintiere vom Verbot ausgenommen sind, erfolgt – anders als bei einer Individualvereinbarung – eben keine Reduzierung auf ein noch zulässiges Maß. Statt dessen gilt wieder allgemein die gesetzliche Regelung, vgl. Ziffer I.

3) Genehmigungsvorbehalte

In zahlreichen Mietverträgen findet sich lediglich die Formulierung, wonach die Tierhaltung der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Gegen die Wirksamkeit einer solchen Klausel bestehen unter zwei Voraussetzungen keine Bedenken:
Die Vereinbarung muss zunächst ergeben, dass das Recht des Mieters zur Haltung von Kleintieren vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist. Hier gelten dieselben Grundsätze wie bei einem formularvertraglichen Tierhaltungsverbot.
Die Genehmigung durch den Vermieter darf zudem nicht von der Schriftform abhängig gemacht werden. Auch eine bloß mündliche Erlaubniserteilung muss also ausreichen.

Hinweis: Umstritten ist, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im Falle eines wirksamen Genehmigungsvorbehaltes zustimmen muss: Die Meinungen reichen von einem freien Ermessen des Vermieters bis hin zur Zulässigkeit einer Versagung nur bei Vorliegen überzeugender, stichhaltiger Sachgründe. Demgegenüber besteht Übereinstimmung darin, dass der Widerruf einer einmal erteilten Erlaubnis nur aus wichtigem Grund erfolgen darf.

III. Folgen einer vertragswidrigen Tierhaltung

Ist die Haltung eines Tieres verbotswidrig, weil sie im Widerspruch zu einer vertraglichen Regelung bzw. ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt, kann der Vermieter seinen Unterlassungsanspruch ggf. gerichtlich durchsetzen oder aber in bestimmten Fällen das Mietverhältnis sogar kündigen. Hierbei sind zwei Besonderheiten  zu beachten:
Der Unterlassungsanspruch des Vermieters unterliegt der Verwirkung. Nimmt der Vermieter die Tierhaltung also über längere Zeit rügelos hin, darf der Mieter davon ausgehen, dass die Tierhaltung erlaubt ist. Eine Unterlassung kann dann nicht mehr verlangt werden.
Eine Kündigung setzt grundsätzlich voraus, dass der Mieter seine Vertragspflichten „nicht unerheblich“ verletzt hat. Eine „bloß“ vertragswidrige Tierhaltung reicht deshalb nicht ohne Weiteres aus. Vielmehr müssen für die Wirksamkeit einer Kündigung Belästigungen mit der Tierhaltung verbunden sein. Unabhängig davon hat einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages grundsätzlich eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung voraus zu gehen.

IV. Fazit

Es bleibt festzuhalten, dass die Rechtslage vor allen Dingen bei den Amtsgerichten alles andere als klar ist. Die Zulässigkeit der Tierhaltung bereitet im Einzelfall große Schwierigkeiten. Auf Grund dieser Rechtsunsicherheit sollte zur Streitvermeidung die Frage der Tierhaltung im Vertrag konkret geregelt werden. Dabei ist eine klare Individualvereinbarung empfehlenswert.