Der Energieausweis nach EnEV 2007 - Aktuelle Entwicklung und Auswirkungen auf das Mietrecht

Für Neubauten ist die Erstellung eines Energieausweises bereits seit Inkrafttreten der sog. Energieeinsparverordnung (im Folgenden: EnEV) am 01.02.2002 vorgeschrieben. Seither wurde das Gesetz bereits mehrfach fortgeschrieben, zuletzt im Oktober 2007. Für den Gebäudebestand ergeben sich Verpflichtungen der Haus- und Wohnungseigentümer nunmehr aus der Neufassung zum 01.10.2007. Sinn und Zweck des Energieausweises ist es, Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes zu liefern. Damit soll mehr Transparenz geschaffen und die Möglichkeit gegeben werden, insbesondere beim Altbestand vorhandene Energiesparpotentiale zu nutzen. Die vorgesehenen Übergangsvorschriften bringen seit 01.01.2009 nochmals entscheidende Änderungen für Immobilieneigentümer mit sich. Aus aktuellem Anlass sollen deshalb die Vorschriften der EnEV grundsätzlich und sodann ihre Auswirkungen auf das Mietrecht im Speziellen untersucht werden.

I. Grundsätze der EnEV

1) Anwendungsbereich

Die EnEV 2007 wendet sich an Bauherren und Gebäudeeigentümer. Sie legt Rechte und Pflichten für neu zu errichtende Gebäude und auch für Bestandsgebäude fest. Sie gilt grundsätzlich für alle Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind Anwesen, die unter Denkmalschutz stehen, ferner provisorische Gebäude mit einer Nutzungsdauer von bis zu 2 Jahren, Wohngebäude die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten jährlich bestimmt sind, sowie Gebäude mit bis zu 50 m² Nutzfläche. Die EnEV ist gemessen an der Anzahl der Paragraphen eine vergleichsweise kurze Verordnung. Dies liegt letztlich daran, dass für die Gestaltung im Einzelnen auf umfangreiche Anlagen Bezug genommen wird. Die nachfolgende Darstellung geht auf die technischen Aussagen nicht ein, sondern beschränkt sich auf rechtlichen Grundzüge der Regelung.

2) Inhalt

Der Energieausweis muss nach Inhalt und Aufbau einem der in der Verordnung vorgegebenen Muster entsprechen und mindestens die dort für die jeweilige Ausweisart geforderten, nicht als freiwillig gekennzeichneten Angaben enthalten. Die Muster finden sich in den Anlagen 6 bis 9 der EnEV 2007. Angegeben im Energieausweis werden der Kennwert bei einem Gebäude, die auf die Fläche bezogene, benötigte Energie für  die Beheizung, ggf. für die Warmwasseraufbereitung sowie auch für den sonstigen Energieverbrauch (z. B. für Klimageräte, Lüftung und Beleuchtung) während eines Jahres.  Der Energieausweis enthält diese wesentlichen Gebäudedaten auf 4 Seiten.  Sofern wirtschaftlich Modernisierungsmaßnahmen möglich sind, müssen entsprechende Empfehlungen beigefügt werden. Andernfalls hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer dies mit einem entsprechenden Hinweis mitzuteilen.  

Hinweis: Energieausweise für Bestandsgebäude dürfen nur von Personen mit baufachlicher Qualifikation ausgestellt werden, d.h. u.a. von Architekten, Ingenieuren, Kaminkehrern, Handwerksmeistern mit entsprechender Qualifikation. Listen über ausstellungsberechtigte Personen werden von den jeweiligen Kammern (z.B. Architekten-, Ingenieur-, Handwerkskammer) geführt. Bei Neubauten bleibt die Ausstellungsberechtigung wie bisher landesrechtlich geregelt.  

3) Varianten des Energieausweises

Die EnEV 2007 kennt grundsätzlich 2 Arten, nämlich den sog. „bedarfsorientierten“ oder den „verbrauchsorientierten“ Energieausweis. Im Bedarfsausweis finden alle relevanten Daten des Gebäudes Berücksichtigung. Die gesamte Gebäudehülle wird nach der Wärmedämmfähigkeit berechnet und die Anlagentechnik detailliert berücksichtigt. Hieraus ergibt sich der Jahresenergiebedarf sowie der Primärenergiebedarf. Der Energiebedarf wird also unter normierten Bedingungen theoretisch errechnet. Der Verbrauchsausweis basiert demgegenüber auf den Energieverbrauchsdaten der letzten 3 Jahre und damit auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch eines Gebäudes.  

Hinweis: Beide Arten des Energieausweises haben ihre Vor- und Nachteile. Der Verbrauchsausweis kann etwa anhand der Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre ermittelt werden. Diese Daten liegen dem Eigentümer häufig bereits vor, was sich kostengünstig auswirkt. Allerdings wird der gemessene Verbrauch damit natürlich vom Nutzerverhalten beeinflusst und zeigt evtl. energetische Schwachstellen des Gebäudes nicht auf. Der Bedarfsausweis erfordert demgegenüber eine aufwändige Feststellung der einzelnen Faktoren wie Baumaterial, Dämmung, Heizungsart etc. und ist entsprechend teurer. Dafür gibt er letztlich auch Aufschluss über die bauliche Qualität des untersuchten Gebäudes. Letztlich werden sich Schwankungsbreiten in beiden Fällen kaum vermeiden lassen.  

Die Wahlfreiheit zwischen den beiden Varianten wurde zeitlich gestaffelt geregelt und hängt u.a. davon ab, ob es um ein neu errichtetes Gebäude bzw. um eine wesentliche Änderung an einem bestehenden Gebäude oder aber um ein Bestandsgebäude handelt.
Seit 01.10.2008 gilt im Einzelnen folgende Regelung:

„Baufall“ (Neuerrichtung bzw. wesentliche Änderung): Ausschließlich Bedarfsausweis
„Vermietungs- und Verpachtungsfälle“:
1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1977: Bedarfsausweis
(Ausnahme: Das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 wurde zum Zeitpunkt der Baufertigstellung oder aber durch spätere Maßnahmen eingehalten: dann Wahlrecht)
1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 01.11.1977: Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Über 4 Wohneinheiten: Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Nicht-Wohngebäude: Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis 

Damit gilt: Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 4 Wohnungen haben unabhängig vom Alter des Gebäudes ein zeitlich unbefristetes Wahlrecht zwischen den beiden Varianten des Energieausweises. Gleiches gilt für Eigentümer von 1-, 2-, 3-, und 4-Familienhäusern, für die der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt worden ist sowie für ältere Gebäude, wenn sie zwi- schenzeitlich entsprechend den Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung energetisch saniert worden sind. Demgegenüber ist für Eigentümer von Gebäuden mit bis zu 4 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die noch nicht energetisch saniert wurden, seit 01.10.2008 zwingend der Bedarfsausweis vorgeschrieben.  

Die EnEV 2007 erlaubt also Verkäufern und Vermietern im Bestand wahlweise den Bedarfs- oder aber den Verbrauchsausweis – allerdings mit einer Ausnahme: für kleine Wohnhäuser, mit höchstens 4 Wohnungen, dürfen nunmehr nur noch Bedarfsausweise ausgestellt werden, wenn diese Häuser die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung für Gebäude (WSVO 1977) nicht erfüllen.
Natürlich kann sich unabhängig von den Regelungen der EnEV eine Einschränkung der Wahlfreiheit ergeben, etwa dann, wenn der Gesamtverbrauch der letzten 3 Jahre nicht ermittelbar ist oder aber Mittel aus staatlichen Förderprogrammen beantragt werden.  

Praxishinweis: Beide Varianten des Energieausweises gelten 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Auch bei Änderungen am Gebäude muss grundsätzlich kein neuer Ausweis ausgestellt werden. Allerdings sollten Hauseigentümer im eigenen Interesse einen neuen Ausweis erstellen lassen, wenn bauliche Maßnahmen am Gebäude (z.B. neue Fens Fenster, Montage einer Wärmedämmung) oder Verbesserungen an der Heizungsanlage zu einer Verbesserung des energetischen Zustandes führen, der in dem Energieausweis dokumentiert werden kann.  

4) Übergangsfristen

Von der Wahlfreiheit strikt zu trennen ist die Frage, wann und von wem überhaupt ein Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Auch insoweit besteht eine zeitliche Staffelung.
Nachfolgende Aufstellung gibt hier einen Überblick:

Wohngebäude, erbaut bis 31.12.1965: ab 01.07.2008
Wohngebäude, erbaut ab 01.01.1966: ab 01.01.2009
Nichtwohngebäude (Bürogebäude, gewerbliche Bauten, Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser etc.), unabhängig vom Baujahr: ab 01.07.2009
In Fällen des Neubaus bzw. der Modernisierung im Bestand ist der Energieausweis nach der EnEV 2007 bereits seit 01.10.2007 Pflicht.    

Wichtig: Für Bestandsgebäude sind die Pflichten aus der EnEV grundsätzlich anlassbezogen. Ein Eigentümer ist in der Regel also nicht verpflichtet, ohne Anlass einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Die Verpflichtung besteht mittelbar nur bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem beabsichtigten Leasingvertrag über ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum. Immobilieneigentümer, die weder vermieten, verkaufen noch verpachten möchten, brauchen demzufolge keinen Energieausweis. Eine unbedingte Pflicht trifft – mit einer Übergangsfrist bis 01.07.2009 – nur Eigentümer von Gebäuden, in dem Behörden oder Einrichtungen untergebracht sind, die öffentliche Dienstleistungen für eine Vielzahl von Menschen erbringen und einen entsprechend hohen Publikumsverkehr haben.

Seit 01.01.2009 ist ein Energieausweis also im gesamten Wohnbestand verpflichtend, falls ein Wohnhaus oder eine Wohnung verkauft bzw. neu vermietet oder neu verpachtet werden soll.  

5) Sanktionen

Ordnungswidrig handelt nach der EnEV, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen seiner Verpflichtung einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht bzw. einen Energieausweis ohne Modernisierungsempfehlung ausstellt.  

II. Auswirkungen der EnEV auf das Mietrecht 

Die Pflicht zur Erstellung des Energieausweises ist öffentlich-rechtlich. Dem Energieausweis soll grundsätzlich nur informatorischer Charakter zukommen. Nichts desto trotz sind selbstverständlich auch mietrechtliche Auswirkungen denkbar, die mit der Pflicht zur Ausstellung des Energieausweises anlässlich der Vermietung entstehen können.  

1) Zugänglichmachung des Energieausweises

Nach den Vorschriften der EnEV hat der Vermieter dem potentiellen Mieter einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich dann, nachdem der potentielle Mieter dies verlangt. Der Begriff „Zugänglichmachen“ macht deutlich, dass lediglich die Möglichkeit eingeräumt werden muss, den Ausweis bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen  zu können. Dies kann, muss aber nicht die Übergabe bzw. Vorlage des Energieausweises sein. Ausreichend ist vielmehr in etwa die Einsichtnahme im Büro des Vermieters oder ein bloßer Aushang am Eingang oder im Treppenhaus. Keinesfalls muss der Energieausweis jedoch mit dem Mietvertrag verbunden werden, ebenso wenig ist eine Fotokopie auszuhändigen. Der Ausweis bleibt selbstverständlich im Besitz des Vermieters.Begünstigt sind darüber hinaus nur „potentielle Mieter“. Hierzu gehören keineswegs alle Interessenten, die sich etwa auf eine Anzeige hin melden oder die Räume besichtigen. Selbst diejenigen, die danach ihr konkretes Anmietinteresse beim Eigentümer, der Wohnungsverwaltung oder dem Makler anmelden, sind es noch nicht. Hinzu kommen muss vielmehr immer die Bereitschaft des späteren Vermieters, mit gerade diesem Mieter konkret zu verhandeln. Die bloß einseitige Behauptung einer Person, an einem Objekt interessiert zu sein, reicht also nicht aus.  

Hinweis: Die EnEV 2007 räumt potentiellen Mietern keinen Anspruch auf Erstellung eines Energieausweises ein, der gerichtlich durchsetzbar wäre. Dem Interessenten steht es lediglich frei, ob er das Mietverhältnis abschließt oder nicht, falls der Vermieter seinem Verlangen auf Zugänglichmachung des Energieausweises nicht nachkommt. Im Übrigen hat der Vermieter allenfalls eine Anzeige bei der zuständigen Behörde und damit die Verfolgung wegen einer Ordnungswidrigkeit zu befürchten. Die Wirksamkeit des Mietvertrages an sich wird durch einen Verstoß gegen die Pflichten nach der EnEV jedoch nicht berührt. Soweit der Energieausweis aber zugänglich gemacht wurde bzw. der Mieter hierauf verzichtet hat, sollte sich der Vermieter dies bei Abschluss des Vertrages auch durch Unterschrift bestätigen lassen.  

Keinerlei Verpflichtung auf Seiten des Vermieters besteht im Übrigen gegenüber Bestandsmietern. Dafür ließe sich zwar eine Art „Erst-Recht-Schluss“ heranziehen: Wenn schon potentielle Mieter informiert werden müssen, dann doch erst diejenigen, die schon einen Mietvertrag haben. Diese Argumentation widerspräche aber nicht nur dem Wortlaut, sondern auch der Zielsetzung der Regelung. Der Bestandsmieter hat kein schutzwürdiges Interesse daran, den Energieausweis zu kennen. Seine konkreten Verbrauchsdaten sind ihm ohnehin bekannt, er kann also seine Heizkosten mit denjenigen in anderen Wohnungen vergleichen. Den Mietvertrag hat er bereits abgeschlossen. Andere Motive für eine Einsicht sind nicht ersichtlich.  

2) Mieteransprüche bei Nichteinhaltung der energetischen Standarts

Fraglich ist, ob dem Mieter gegen einem Vermieter Ansprüche zustehen können, falls das Mietobjekt den verschärften Anforderungen an Wärmeschutz und Heiztechnik nicht genügt.  

2.1 Mängelansprüche (insbesondere Mietminderung)

Eine Mietsache kann grundsätzlich unter 3 Voraussetzungen mangelhaft sein, nämlich dann, wenn ihr entweder eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt oder aber sie einen Sach- bzw. Rechtsmangel aufweist. Vorliegend können allenfalls die beiden erstgenannten Fallgruppen einschlägig sein und sollen deshalb näher untersucht werden.

2.1.1 Ohne Zusicherung bestimmter energetischer Eigenschaften

Ein Mangel verlangt grundsätzlich eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Soll-Zustand, die eine Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit zum vertraglichen Gebrauch bedeutet. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter in bautechnischer Sicht die Einhaltung der technischen Standards zum Zeitpunkt der Bauwerkserstellung schuldet. Es ist also auf diesen Zeitpunkt zurückzugreifen, nicht auf den des Mietvertragsabschlusses. Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung des BGH zumindest ein aktuell üblicher Mindeststandard einzuhalten.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass eine energetische Beschaffenheit, die den Vorgaben der EnEV nicht entspricht, nicht ohne weiteres mit einem Sachmangel gleichgesetzt werden kann, sofern der Vermieter keine wesentlich bedeutenden nachträglichen Eingriffe in das Gebäude vorgenommen hat oder sich im Laufe der Zeit die Verhältnisse nicht derart geändert haben, dass der Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens unterschritten wird.Selbst wenn man einen Sachmangel im Einzelfall bejahen möchte, dürften Mängelansprüche zumindest am Merkmal der Tauglichkeitsminderung scheitern. Letztlich geht es in diesen Fällen nämlich „nur“ um eine Unwirtschaftlichkeit bzw. fehlende Rentabilität des Mietobjekts. Diese Umstände fallen jedoch grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters. Die Tauglichkeit der Räume zum vertraglichen Gebrauch ist hierdurch nicht beeinträchtigt. Die Räume sind dann vielmehr nur „zu teuer“. Dies gehört jedoch zum Verwendungsrisiko des Mieters. Eine Tauglichkeitsminderung ist nicht gegeben.
Aber: Unumstritten ist diese rechtliche Wertung derzeit noch nicht.
Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn die mangelnden energetischen Eigenschaften sich beispielsweise in Form von Schimmelbildung oder Feuchtigkeit bei Kältebrücken auswirken. Dann sind auch Gewährleistungsansprüche gegeben. Bei obiger Betrachtung geht es jedoch nur darum, ob der Mieter allein aus bestimmten Werten oder Baudaten Mängelrechte ableiten könnte, wenn sich diese nicht auf seinen Wohngebrauch auswirken.

2.1.2.Zusicherung bestimmter energetischer Eigenschaften

Eine andere Bewertung gilt auch dann, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. In diesem Falle liegt ein Sachmangel vor, ohne dass es darauf ankommt, ob die Tauglichkeit erheblich gemindert ist. Hier kommen Instandhaltungsansprüche, aber auch eine angemessene Minderung durchaus in Betracht. Zu beachten ist jedoch, dass eine Zusicherung im Rechtssinne bedeutet, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften übernimmt und für alle Folgen ihres Fehlens unbedingt einstehen will. Diese Annahme unterliegt strengen Anforderungen und dürfte eher den Ausnahmefall darstellen. Keinesfalls ergibt sich eine Zusicherung aus der bloßen Zugänglichmachung des Energieausweises durch den Vermieter. Der Vermieter möchte hierdurch in erster Linie nur seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht nachkommen. Problematisch dürften die Fälle werden, in denen der Energieausweis dem Mietvertrag als fester Bestandteil beigefügt wird oder aber der Vermieter die Richtigkeit des Energieausweises zusichert. Wie dieser Umstand zu werten ist, ist derzeit noch höchst umstritten.

Praxishinweis: Vermieter sollten tunlichst davon Abstand nehmen, den Energieausweis unbedacht zum Bestandteil des Mietvertrages zu erklären oder aber die Richtigkeit der dortigen Angaben ausdrücklich und gesondert zuzusichern. Dies kann zu einer verschuldensunabhängigen Einstandspflicht führen. Abweichungen zwischen den tatsächlichen Werten und den im Energieausweis berechneten Werten dürften jedoch unvermeidlich sein. Eine Regressnahme beim Aussteller des Energieausweises in diesen Fällen ist jedoch eher unwahrscheinlich.  

2.2 Schadensersatzanspruch

Der Vermieter haftet dem Mieter gegenüber wegen Mängeln der Mietsache unabhängig von einem Verschulden, falls diese schon bei Vertragsschluss vorhanden waren oder aber verschuldensabhängig, falls diese nach Vertragsschluss entstanden sind. Es ist also in jedem Falle das Vorliegen eines Mangels erforderlich, weshalb aus obigen Gründen in aller Regel Schadensersatzansprüche im Falle der bloßen Unwirtschaftlichkeit ausscheiden dürften. Schadensersatzansprüche ohne Rückgriff auf das Gewährleistungsrecht werden letztlich am Konkurrenzverhältnis der gesetzlichen Regelungen scheitern: Soweit es um die Beschaffenheit einer Mietsache geht, verdrängen ab Überlassung des Mietobjekts die Gewährleistungsregeln die entsprechenden Vorschriften im allgemeinen Schuldrecht.

Praxishinweis: Ein Sonderfall liegt in einer möglichen Verletzung von Aufklärungspflichten über die Heizkostenbelastung durch den Vermieter. So kommen Schadensersatzansprüche in Betracht, wenn und soweit der Vermieter über besonders hohe zu erwartende Heizkosten in Folge einer energetisch unzureichenden Beschaffenheit der Mietsache nicht aufklärt. Bei Festsetzung entsprechend angemessener Heizkostenvorauszahlungen oder aber einem Hinweis des Vermieters auf die zu erwartende besonders hohe Belastung entfällt aber wiederum ein Schadensersatzanspruch des Mieters. Gleiches gilt dann, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft, etwa weil er selbst die energetisch bedeutsamen Baumängel nicht kennt oder um die Unrichtigkeit des ihm ausgestellten Energieausweises nicht weiß. 

2.3 Anspruch des Mieters auf Modernisierung 

Wie  bereits ausgeführt schuldet der Vermieter grundsätzlich nur diejenigen technischen Standards, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes gelten. Der Mieter hat deshalb in der Regel keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gegen den Vermieter. Dies könnte nur dann anders zu beurteilen sein, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmte Maßnahmen vorschreiben und der Vermieter diesem Gesetzesauftrag nicht nachkommt. Aus der EnEV ergibt sich jedoch gerade keine Verpflichtung des Vermieters, das Gebäude regelmäßig dem neuesten Stand der Technik anzupassen. Auch die vorgesehenen Modernisierungsempfehlungen begründen eben keine Rechtsverpflichtung.    

3) Ansprüche des Vermieters

Aus Vermietersicht stellt sich in erster Linie die Frage, inwieweit die Kosten für die Erfüllung der Verpflichtungen aus der EnEV auf den Mieter umgelegt werden können bzw. welche (freiwilligen) Modernisierungsmaßnahmen der Mieter zu dulden hat.  

3.1. Duldung von Modernisierungsarbeiten

Der Mieter hat Maßnahmen des Vermieters zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind oder aber zu einer Wohnwertverbesserung bzw. nachhaltigen Energieeinsparung führt. Dies gilt unabhängig davon, ob diese Arbeiten bedingte Nachrüstungspflichten nach der EnEV auslösen oder nicht. Ausnahmen gelten dann, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde.  

3.2 Anspruch auf Mieterhöhung

Streitig ist, ob der Vermieter, der die gesetzlich gebotenen Arbeiten durchführt, dafür die Kosten im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen kann. Dieser Streit knüpft unmittelbar an die bereits dargestellte Diskussion darum an, ob die Mietsache bis zur Ausführung der gebotenen Arbeiten als mangelhaft zu werten ist oder nicht. Liegt also beispielsweise der energetische Mindeststandard des Mietobjekts des Vertragsabschlusses nicht vor oder kann aus der unzureichenden energetischen Beschaffenheit ausnahmsweise ein Mangel abgeleitet werden, kommt der Vermieter mit den Arbeiten nur seiner vertraglich gebotenen Instandsetzungspflicht der Räume nach. Die Kosten einer ohnehin fälligen Instandsetzung können jedoch keine Mieterhöhung begründen. In den Fällen einer tatsächlichen Modernisierung im Rechtssinne ist dem Mieter jedoch auch erlaubt, die Miete zu erhöhen, sofern die erforderlichen formalen Voraussetzungen eingehalten sind. 

3.3 Umlage der Kosten des Energieausweises

Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises, die sich nach ersten Erfahrungen auf 100 bis 500 € für Wohnungen und Einfamilienhäuser sowie etwa 800 € für Mehrfamilienhäuser belaufen werden, sind jedenfalls nicht als Betriebskosten umlegbar. Insoweit fehlt es sowohl am Merkmal der Regelmäßigkeit als auch an der Voraussetzung der „laufenden Entstehung“: Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt nämlich 10 Jahre, zudem ist die Ausstellung letztlich nur im Falle der Neuvermietung veranlasst. Kosten, die durch Anwerbung von Mietern und den Vertragsabschluss anfallen, gelten jedoch allgemein hin nicht als Betriebskosten. Auch eine Umlage der Kosten als Baunebenkosten im Rahmen der Modernisierung dürfte ausscheiden. Diese Kosten gehören nämlich gerade nicht zu den Leistungen der Ingenieure oder Architekten, die zur Planung und Überwachung der Arbeiten anfallen. Es ergibt sich vielmehr nur aus Anlass der Arbeiten eine Verpflichtung, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Dies ist jedoch nicht Bestandteil der Baumaßnahme selbst. Im Ergebnis wird der Vermieter den Energieausweis deshalb in allen Fällen selbst zu bezahlen haben.
 

III. Fazit 

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Energieeinsparverordnung in der Regel jedenfalls keine zivilrechtlichen Auswirkungen zu Lasten des Vermieters im Rahmen eines Mietverhältnisses haben werden. Wie so oft bleibt jedoch auch in diesem Fall die Rechtsprechung in den kommenden Monaten abzuwarten.
Die aktuelle EnEV bleibt solange in Kraft, bis die novellierte, verschärfte EnEV 2009 in Kraft treten kann. Sie soll den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser im Gebäudebereich voraussichtlich um etwa 30 % senken. Die Bundesregierung hat bereits Mitte Juni 2008 einen Entwurf für die EnEV 2009 verabschiedet. Die Fachausschüsse haben die Diskussion zur EnEV 2009 jedoch zunächst ausgesetzt, bis das neue Energieeinsparungsgesetz verabschiedet ist, weil es erst die Voraussetzungen für eine novellierte EnEV schaffen muss.Bereits für 2012 haben die Bundesministerien eine weitere Überarbeitung im Blick. Dann sollen die energetischen Anforderungen nochmals um weitere 30 % verschärft werden.