Der neue Energiepass für Gebäude - Was bringt die Novelle der EnEV ?

Durch die so genannte EU-Gebäuderichtlinie wird der deutsche Gesetzgeber verpflichtet ab 2006 einen Energieausweis für Gebäude einzuführen. Grundlage hierfür werden das bereits erlassene Energieeinsparungsgesetz sowie die noch zu erlassende Energieeinsparungsverordnung 2006 (EnEV 2006) sein.

I. Vorbemerkungen

Bereits seit 2002 gibt es aufgrund der bislang geltenden Energiesparverordnung einen Energiebedarfsausweis, der jedoch nur für neu zu errichtende Gebäude mit normalen Innentemperaturen zu erstellen ist. Künftig soll beim Bau, beim Verkauf oder auch bei der Vermietung von Gebäuden (und somit auch für bestehende Bauten) ein „Ausweis für die Gesamtenergieeffizienz“ vorgelegt werden. Der Pass ist für alle privaten und öffentlichen Gebäude ohne Unterschied auszustellen, ob sie zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzt werden. Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur für selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange sie nicht veräußert werden.

II. Warum ein Energiepass?

In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil an den Betriebskosten. Noch immer wird in Deutschland ein Drittel des gesamten Primärenergieverbrauchs für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Verlässliche Informationen über den Energieverbrauch sind jedoch vor Einzug meist nicht erhältlich.

Mit dem neuen Energiepass kann der Hauseigentümer schon früh und unkompliziert den Energieverbrauch seines Hauses ermitteln lassen und erfährt wie er den Wert seiner Immobilie steigern kann. Dieses Dokument weist nämlich aus, wie es um die Heizungsanlagen und die Wärmedämmung bestellt ist. Der Energiepass für Gebäude trifft Aussagen über die energetische Qualität der Gebäudeaußenhaut einschließlich Dach, Fenster und Türen, Heizungstechnik sowie Abgaswärmeverluste. Es lässt klare Rückschlüsse auf den zu erwartenden Energieverbrauch zu. Künftige Mieter und Käufer können mit Hilfe des Energiepasses die Immobilien vergleichen und den Energieverbrauch auch letztlich zum Gegenstand ihrer Kalkulation und Entscheidung machen.

III. Wie und von wem wird der Energiepass ausgestellt?

Der Energiepass kann von Architekten, Bauingenieuren oder sonst bauvorlage-berechtigten Personen, Handwerkern und Schornsteinfegern mit spezieller und nachgewiesener Zusatzausbildung (Zertifizierung) ausgestellt werden. Es sind die Bauunterlagen einzureichen. Sind sie nicht vorhanden, können sie bei der Bauaufsichtsbehörde beschafft werden. Neben technischen Unterlagen zu Heizungs- und Klimaanlagen sind auch Rechnungen von Bedeutung, aus denen das Kaufdatum sowie Art und Umfang des verbauten sonstigen Materials zur Installation der Heizung (wie z.B. Leitungsquerschnitte von Zu- und Abflusssträngen) sowie verwendetes Isolationsmaterial hervorgehen.

Ein spezielles Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Gebäudes ist momentan vom Gesetzgeber noch nicht ausgewählt. Zur näheren Bestimmung muss die ausführende Verwaltungsvorschrift erst erlassen und die Energieeinsparverordnung erst novelliert werden.

IV. Kosten und Geltungsdauer eines Energiepasses

Die Erstellungskosten werden momentan je nach Verfahren mit 300 bis 1.500 EUR beziffert. Der Energiepass gilt für zehn Jahre. Danach muss er aktualisiert werden.

V. Rechtliche Auswirkungen

1. Allgemeines

Lediglich Hauseigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten oder bauen oder die eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, sind rechtlich dazu verpflichtet, einen Energiepass vorzuweisen.

Wer sein Haus selbst bewohnt und weder neu vermieten oder verkaufen möchte, benötigt keinen Energiepass.

Rechtlich soll der Energiepass lediglich der Information dienen. Wird ein Energiepass ausgestellt, entstehen aus den Ergebnissen keine unmittelbaren Sanierungsverpflichtungen. Bislang sieht die Novelle keine ordnungsbehördlichen Sanktionen bei einem Verstoß vor. Auch zivilrechtliche Konsequenzen bei Unterlassen der Vorlagepflicht sind noch ungeklärt.

2. Mietrechtliche Aspekte

Vereinzelt wird bereits diskutiert, ob dem Mieter Mietminderungsrechte zustehen, wenn die im Energiepass ausgewiesene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht besteht. Zusätzlich werden bereits Schadensersatzansprüche erörtert. Sie sollen sich ergeben, wenn der Mieter etwa direkt mit dem Energieversorger höhere Verbräuche abrechnen muss, als sie im Energiepass ausgewiesen sind. Dies dürfte jedoch abzulehnen sein.

Bei der Neuvermietung ist der Energieausweis vorzulegen, ohne dass er damit zum Bestandteil des Mietvertrags oder zu einer zugesicherten Eigenschaft würde. Denn der Vermieter hat keinerlei darauf gerichteten Erklärungswillen, sondern genügt schlicht seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Vorlage des Energiepasses. Der Energiepass ist auch nicht mit dem Mietvertrag zu verbinden und wird deshalb auch nicht Vertragsbestandteil. Er ist nur vorzulegen. Selbstverständlich behält der Vermieter den Energieausweis im eigenen Besitz. Der Ausweis bleibt sein Eigentum.

Beachte: Vor anderen Empfehlungen, insbesondere vor einer Verbindung der Ablichtung des Energiepasses mit dem Mietvertrag in der Absicht, dadurch die Vorlage des Passes beweisen zu können, ist nachdrücklich zu warnen. In diesem Fall könnte leicht der Parteiwille unterstellt werden, trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtungen den Inhalt des Energiepasses zum Vertragsinhalt zu erheben. Was gesetzlich nicht verlangt werden kann, wird dann zur vertraglichen Pflicht gekürt. Der Vermieter schafft sich damit selbst unnötige Zwänge.

Da in Deutschland für Altbauten kein gesetzlicher Anspruch auf einen bestimmten energetischen Standard existiert, rechtfertigt der Energiepass demnach – vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - weder Schadensersatz- noch Mietminderungsansprüche irgendwelcher Art.

Für laufende Mietverhältnisse gelten die vorstehend gemachten Ausführungen entsprechend. Auch hier kann sich der Mieter nicht erfolgreich auf Mietminderung oder Schadensersatz berufen, insbesondere dann nicht, wenn der Wohnungsmietvertrag für die vertragsgemäße Soll-Beschaffenheit der Mietsache auf die bautechnischen Regeln und die darin ausgewiesenen Standards zur Zeit der Erstellung des Bauwerks abstellt. Auch eine möglichen Klage des Mieters auf Durchführung energetischer Sanierungs-maßnahmen aufgrund des Energiepasses dürfte kaum Erfolgsaussicht haben. Der Energiepass beinhaltet erläuternde Ausführungen zum Modernisierungsbedarf des bewerteten Gebäudes in energetischer Hinsicht. Zu Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen ist der Vermieter aber nur verpflichtet, wenn er dadurch wieder einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herstellen muss. Nur in diesem Fall hat der Mieter einen entsprechenden Instandsetzungsanspruch.

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gegen den Vermieter. Dies ist nur ganz ausnahmsweise anders, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmte Maßnahmen vorschreiben und der Vermieter dem Gesetzesauftrag nicht nachkommt.

Beachte: Entschließt sich der Vermieter dennoch zur energetischen Sanierung des Gebäudes entsprechend den Vorgaben des Energiepasses, so schafft er damit einen Wohnungszustand, der über den bisher geschuldeten vertragsgemäßen Zustand der Mietsache hinausgeht. Damit geht eine Wohnwertverbesserung einher. Sie liegt in der besseren energetischen Qualität des Gebäudes, dem damit reduzierten Energieverbrauch und den ebenfalls reduzierten Betriebskosten des Mieters. Der Mieter kann dann unter Umständen im Wege der modernisierungsbedingten Mieterhöhung gem. §§ 559 ff. BGB an den Baukosten beteiligt werden.

3. Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich die Frage, ob nicht ein Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer gegebenenfalls „schwachen“ Klassifizierung des Objekts einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Anspruch auf Energieeinsparmaßnahmen erwirbt, da dann ein technisch-wirtschaftlicher Standard etabliert wird, der zu einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Durchführung einer energetischen Modernisierung führt.

Grundlage eines solchen Anspruchs könnten §§ 14, 15 WEG sein. Die für das Mietrecht vorgenommene Bewertung zum Anspruch eines Mieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gilt für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts nicht. Ein solcher Anspruch ist durchaus wahrscheinlich. Er wird erst recht dann von einzelnen Wohnungseigentümern gestellt werden, wenn diese zeitnah ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen, um mit einem bestmöglich ausgewiesenen energetischen Standard einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Beachte: Zur Klarstellung ist darauf hinzuweisen, dass die Erstellung des Energiepasses nicht etwa von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden muss, sondern als gesetzliche Verpflichtung ohne weiteres vom Verwalter spätestens dann zu beauftragen ist, wenn seine gesetzlichen Parameter abschließend beschrieben sind. Verwalter und Eigentümer sind daher gut beraten, das weitere Verfahren zur Novellierung der Energieeinsparverordnung und zum Erlass der Ausführenden Verwaltungsvorschrift aufmerksam zu begleiten.

VI. Ausblick

Die Umsetzung der GebäudeRL hätte bis 04.01.2006 von der Bundesregierung erfolgen müssen. Dies ist bisher nicht geschehen. Erlassen und bekannt gemacht ist lediglich die Novelle zum Energieeinspargesetz (EnEG) vom 1. 9. 2005. Der Gesetzgebungs- und Verordnungsprozess ist gegenwärtig noch nicht abgeschlossen. Eine Rechtsverbindlichkeit für den Energieausweis ist somit derzeit nicht gegeben. Dies wird erst mit dem Inkrafttreten einer neuen EnEV eintreten. Wann das der Fall sein wird, ist immer noch schwer einschätzbar.

RA Christian Bauer